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Miami

Préambule

Les biens immobiliers, littéralement  « qui ne peuvent-être bougés », peuvent se regrouper en quelques catégories :
- Les logements : maisons individuelles, logements collectifs
- Les biens atypiques historiques : édifices religieux, musées et les logements « premium », ceux des riches qui souvent laissent des traces dans l’histoire par le caractère somptuaire
- Les biens tertiaires : infrastructures (aéroports, gares , etc), bureaux, usines utiles à l’activité économique et dont le cycle de vie diffère des autres biens

Pour organiser une bonne gestion de ces biens, certains pays ont mis en place des cadastres ce qui témoigne d’un droit de la propriété sain et solide. Les premiers  cadastres datent de l’antiquité au Moyen-Orient.  Le cadastre, tel que la France le connait, unique et centralisé, date du 15 septembre 1807, créé à partir du « cadastre-type » défini le 2 novembre 1802. Etymologiquement, cadastre provient de capitation et fait allusion à l’impôt.

L’immobilier a toujours représenté une part significative du patrimoine des ménages ou des Etats. 

Principales vagues remarquables

Civilisations antiques

Les premiers biens immobiliers sont apparus en même temps que les premières villes en Syrie au IIIème siècle avant JC comme par exemple la cité mésopotamienne de Mari dont les vestiges ont été découverts en 1933 par des archéologues français.

Plusieurs périodes de l’histoire humaine ont laissé des traces grâce à l’utilisation de la « pierre ». Une première vague antique dont les civilisations demeurent encore mystérieuses : les pyramides d’Egypte,  le temple de Baalbeck, Palmyre, la ville de Pompeï, etc.


Châteaux, Palais et Cathédrales

Une deuxième vague mieux connue jusqu’à la Révolution française avec la construction de Châteaux en Europe et de Palais au Moyen-Orient et en Asie.

Absence de vieilles villes en Asie du fait de l’utilisation de matériaux périssables (cas de la Chine et du Japon).

Immeubles collectifs haussmanniens

Les immeubles collectifs haussmannien de Paris : Haussmann (1852-1870)

Peu de villes ont connu de véritables révolutions comme Paris avec les grands travaux entrepris par la baron Haussmann.

Les grattes ciels de Chicago puis New York

Dernière vague immobilière, celle des grattes ciels dont Eiffel a pu être l’initiateur (1887). C’est en tout cas aux Etats-Unis que le concept s’est développé.

Le terme de gratte-ciel  est une traduction de l'anglais sky scraper (1891), et provient du vocabulaire maritime : c'était le nom donné aux plus hauts des trois-mâts qui abordaient New York depuis Liverpool.

La reconstruction de Chicago, ville d'origine des économistes de l'Ecole Libérale (cf illustration Tintin en Amérique à Chicago) après le grand incendie de 1871 a permis l’émergence d’une nouvelle approche de la construction d’immeubles afin de réduire les coûts liés à l’augmentation du prix des terrains.

France : poids économique du secteur du logement

Aides au logement


Contexte de hausse continue depuis la création de l'APL en 1977

Rappel des chiffres 2016 

Les aides de 41,7 Mds €  se décomposent aides aux producteurs (dont 13,4 Mds € d'avantages fiscaux) et aides aux consommateurs (22,8 Mds €). Elles contribuent ensuite au dynamisme du secteur de la promotion contributeur à hauteur de 60 Mds € de recettes de TVA. En France, les aides représentent 2% du PIB contre 1% en moyenne en Europe.

Au cours des 10 dernières années : une hausse de 50%, surtout entre 2004 et 2009 (gouvernement de droite) et stabilité ensuite. Chiffres à rapporter au nombre de logements terminés : 350/400 k sur 2004-2008 puis ralentissement pour revenir vers les 400k en 2015.

Les aides aux producteurs comprennent : des subventions d’exploitation, subventions pour investissements  dont le Crédit d'Impôt pour la Transition Energétique, des avantages fiscaux, et des avantages de taux .

Les aides aux consommateurs comprennent des prestations sociales (pour l'essentiel versées par l'Etat) et des avantages fiscaux.

Les aides à la personne

Une aide égale à la différence entre le loyer, charges comprises, et une participation personnelle à la dépense en fonction du revenu du bénéficiaire. Formule coûteuse à mettre en oeuvre (600 M€) avec risques d'indus et de fraudes. Le taux d'effort française serait l'un des plus bas d'Europe avec des 7 millions de bénéficiaires : 30% bénéficient de 75% des aides. Et 1/4 de ces allocataires perçoivent aussi le RSA (Revenu de Solidarité Active) ou l'AAH (Allocation aux Adultes Handicapés).

Les aides au logement étant une forme de prestations "au guichet", il est très difficile de les contrôler et d'en prévoir la croissance : hausse des loyers, baisses de revenus liées au chômage (statuts devenus beaucoup plus complèxes que dans les années 70). Le système est complèxe avec 31 classes de paramètres.

Des aides appliqués au parc locatif social...Des écarts d'efforts constatés de 16% à 36% selon l'INSEE. Facteur significatif d'inégalité.

Des aides aux étudiants versées sans conditions de ressources (1,5 Mds €)

Des aides ne favorisant le retour à l'emploi déclaré puis qu'il peut générer une perte de l'aide.

Des aides qui contribueraient à la hausse des loyers (débat depuis 1975) : voir étude Ecole Economie de Paris

Vers une incorporation des aides au logement dans les minima sociaux ?

Sources : Les comptes du Logements produits par et la Cours des Comptes

Les aides à la pierre

Incitation pour accroitre l'offre. Attention au raisonnement en nombre de logements sans tenir compte de leurs emplacements.

Les réformateurs de 1977 n'avaient pas octroyé d'aide spécificique hors sphère HLM. Depuis le coûts des avantages fiscaux est passé de 4 Mds €à 14 Mds €en trente ans. Mais hors HLM, l'investisseur immobilier privé était mal traité : revenus imposés au maximum sans plafonds sans compter les difficultés en cas de non paiement de loyer.

Les aides au secteur social : TVA réduite, exonération de taxe foncière, de l'IS. Atypique, filière encouragée alors que la France est considérée comme un pays plutôt libéral. Défaut : source de privilère pour les bénéficiaires. La SRU devraient être assouplie pour permettre à des personnes morales de racheter certains immeubles.

Les aides aux personnes morales : peu incitées, elles sont presque complètement sorties du secteur (investissements annuels plafonnés à 5 Mds €)

Les aides aux personnes physiques depuis 1996 avec déduction sur l'IR. Difficile d'y toucher tant que la fiscalité des revenus immobiliers et la sécurité du droit des propriétaires n'auront pas été modifiées fondamentalement.

Les mesures accusées d'être inflationniste 

PTZ (concerne 30 000 logements par an en 2014 pour 880 M€ dont 110 M€ d'Action Logement) et taux réduit de TVA pour travaux (déjà relevé de 5,5% à 10%, enjeu de 3 Mds €)

Les autre aides hors Etat

Foncier : exonération de taxe foncière, subvention pour des terrains à bâtir


Les comptes du logement

« La commission des comptes du logement, placée auprès du ministre du logement, est chargée notamment :

 - de déterminer, pour l’ensemble des logements et des locaux d’hébergement, la dépense de logement, laquelle réunit les dépenses liées à l’occupation du logement et celles liées aux acquisitions de logements neufs et aux travaux, en faisant apparaître pour les premières celles acquittées par les occupants et les bailleurs de logements, et la participation de l’État et des collectivités territoriales au financement de ces dépenses, et pour les secondes leur mode de financement et les parts prises par les organismes prêteurs et la collectivité publique ; 

- de présenter la place du logement dans l’économie ; 

- de décrire l’état du parc de logements, son mode d’occupation et son évolution. » (Article 1 du décret n° 2010-1302 du 29 octobre 2010 relatif aux missions et aux modalités de fonctionnement de la commission des comptes du logement) 

Monsieur Jacques Mézard, Ministre de la Cohésion des territoires en assure la présidence, Madame Sabine BAÏETTO-BEYSSON en assure la vice-présidence.

 « Le rapport annuel sur les comptes du logement est élaboré et présenté à la Commission par le Service de la donnée et des études statistiques (SDES) du Commissariat général au développement durable, en tant que service élaborant l’information statistique du ministère chargé du logement. » (Article 6 du décret n° 2010- 1302 du 29 octobre 2010 relatif aux missions et aux modalités de fonctionnement de la commission des comptes du logement).

Indice des prix de l'ancien en France et construction de logement

La construction du nombre de logements a atteint près de 500 000 unités dans les années 1970. Depuis cette date, la construction est en forte diminution pour stagner à partir des années 1990. C'est à partir de cette période que les prix des logements ont considérablement augmentés. On remarque la bulle spéculative spécifique à Paris dans les années 1990

Construction de logement et population française

Alors que la population française a augmenté de 25 millions d'individus sur la période 1920-2008, la construction de logements s'est considérablement ralentie.

L'évolution des prix depuis le milieu du 20ème siècle pourrait s'expliquer par le ralentissement de la construction de logements neufs progressivement depuis les années 1970. Même si la population française augmente globalement, les nouvelles générations sont moins nombreuses que celles du « baby-boom ». Il est donc difficile de déterminer si l'augmentation des prix est liée à une pénurie d'offre ou résultante de la politique des taux d'intérêt.

Prix de l'immobilier ancien et taux d'intérêt en France

Il semble donc évident de lier l'augmentation des prix de l'immobilier (des transactions) à la politique de taux d'intérêt à court terme.
Depuis la baisse historique des taux en 2009, le niveau des prix ne semble pas impacté malgré un net ralentissement des transactions. Si les taux remontent fortement, les transactions immobilières de personnes ayant les moyens d'acheter devraient se réaliser sur des bases de prix très inférieures à aujourd'hui.

Indice des prix de l'ancien en IDF - base 100 en 2000

Les prix de l'immobilier s'expliquent pas différents facteurs et surtout selon le type de biens :

  • la démographie : besoins de se loger, de loger une famille, une résidence secondaire, divorces, etc
  • les facilités d'accès au crédit : niveau des taux d'intérêt, marge des banques, solidité financière des banques
  • la situation d'autres classes d'actifs : les investisseurs regardent le rendement par rapports à d'autres classes d'actifs

Déclaration de construction de logements commencés et autorisés (France)

Taux d'utilisation des capacités de production dans le bâtiment 75-09

Taux d'utilisation des capacités de production dans le bâtiment 94-15

Parc Immobilier France

A gauche : le nombre de ménages par statut : propriétaires de leur logement, multipropriétaires, locataires de logements privés et locataires de logements publics. Les locataires de leur logement principal mais par ailleurs propriétaire d'un bien ne sont pas comptés.

Sur un total de 27 millions de ménages, on dénombre 15 millions de propriétaires pour 12 millions de locataires.

Le parc de logement est supérieur au nombre de ménage en raison des résidences secondaires et des logements vacants.

Aux 15 millions de logements privés principaux, il faut donc ajouter :
-  presque 5 millions de résidences secondaires
- et 2 millions de logements vacants.
On retrouve ensuite les 12 millions de logements loués dont la moitié par des particuliers.

rapport sur L'état du logement en 2011 (2013)

Immobilier en France : 5 millions de ménages proprietaires

Une étude du ministère du logement et du développement durable datant de 2010

Etude 2010 sur les ménages proriétaires

Prix de l'immobilier en France : Une vision a long terme

Etude sur les marchés résidentiels europeens

Caractéristiques du marché de l'immobilier en france

Plusieurs grandes lois entre juillet 2006 et mars 2015 avec 500 articles de loi, 400 décrets d'applications, et quelques ordonnances :

2004 : Acte II de la loi de décentralisation
2005 : Plan de cohésion sociale
2009 : Lois Grenelle
2010 : Loi Grand Paris
2014 : Loi MAPTAM (Modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles)
2015 : NOTRe (Nouvbelle organisation territoriale de la République)
2015 : Loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte

Surface moyenne d'un logement : de 22 m² dans les années 1970 à 40 m² en 2014

Le logement est un bien marchand ce qui limite la capacité d'intervention publique mais c'est aussi le paysage de la France à grande échelle.

Population (famille), Economie (Finance) et Urbanisme (Paysage)  sont concernés par l'immobilier.

Stocks de logement : 34 millions
Flux neuf : 300 à 400 000 lots par an
Rotation : 2,2 millions 

27% des résidenses principales ont été construites avant 1948.
58% des ménages sont propriétaires (2013).
Le parc de logements locatis appartient à des particuliers sauf environ 250 000 lots détenus par la CDC et quelques assureurs.

Le logement est le troisième budget des ménages (15,7%) derrière le transport (17,4%) et l'alimentaire (16,4%).

Logement d'après guerre : Plan Courant (1953)
Pic des mises en chantier en 1972 avec 535 000 mises en chantier.

Augmentation des prix de l'immobilier : tendance mondiale de 2000 à 2007.

France : hausse des prix soutenue par l'allongement de la durée des crédits.

Volume des ventes : 700 000 en moyenne avec un niveau de 800 000 au début des années 2000.

Les écarts de prix entre villes vont de 1 à 7.

Loyers : évolution conforme à l'indice des prix entre 1999 et 2007
Prix : +140%
Loyers : +24%

Accroissement du parc locatif de 1988 à 2013
1,8 millions de logements dont 637 000 2 pièces.

Décalage Offre / Demande
1. Déficit quantitatif brut
2. Carences qualitatives
3. Inaccessibilité financière

Le rève de détenir sa maison individuelle et les contraintes financières des ménages provoque un étalement de lotissements à la périphérie des villes moyennes. Cette tendance pose un problème de au niveau des coûts individuels liés à l'éloignement (voiture / essence) et de coût collectif en termes d'infrastructures.

L'action sociale est confiée aux départements depuis la loi de 1982.

Ratio : 1,5 emploi par logement par an.
Le secteur du logement emploi 2 millions de personnes. C'est un débouché important pour le bâtiment, les banques et l'administration fiscale.

La TVA réduite sur les travaux incite les ménages à déclarer leurs entrepreneurs pour bénéficier du taux réduit (5,5% si travaux énergétiques à 10%) en contre-partie d'une attestation fournie à l'administration fiscale.

Immobilier dans 1000 ans

Révolution du droit de propriété
- des centres historiques collectivisés et réservés au tourisme : des droits d'occupations temporaires obtenus au mérite et au hasard
- des emplacements pour les logements mobiles d'un nouveau genre (néo mobile home pour habitation dans la nature et horizontales)
- destruction de 95% des biens existants avant 2016 jugés sans aucun intérêt

Critique des subventions à l'immobilier

Pourquoi la France est-elle devenue moche ?

Article de Télérama 2010

Un gros bourg et des fermes perdues dans le bocage, des murs de granit, des toits d'ardoise, des tas de foin, des vaches... Et pour rejoindre Brest, à quelques kilomètres au sud, une bonne route départementale goudronnée. C'était ça, Gouesnou, pendant des décennies, un paysage quasi immuable. Jean-Marc voit le jour dans la ferme de ses parents en 1963. Il a 5 ans lorsqu'un gars de Brest, Jean Cam, a l'idée bizarre d'installer en plein champ un drôle de magasin en parpaing et en tôle qu'il appelle Rallye. Quatre ans plus tard, les élus créent un peu plus au nord, à Kergaradec, un proto­­type, une ZAC, « zone d'aménagement concerté » : les hangars y poussent un par un.


Un hypermarché Leclerc s'installe au bout de la nouvelle voie express qui se cons­truit par tronçons entre Brest et Rennes. Puis viennent La Hutte, Conforama et les meubles Jean Richou... 300 hectares de terre fertile disparaissent sous le bitume des parkings et des rocades. Quelques maisons se retrouvent enclavées çà et là. La départementale devient une belle quatre-voies sur laquelle filent à vive allure R16, 504 et Ami 8. Un quartier chic voit le jour, toujours en pleine nature, qui porte un nom de rêve : la Vallée verte...


C'est à ce moment-là que ça s'est compliqué pour les parents de Jean-Marc. Avec l'élargissement de la départementale, ils sont expropriés d'un bon bout de terrain et ne peuvent plus emmener leurs vaches de l'autre côté de la quatre-voies. Ils s'adaptent tant bien que mal, confectionnent des produits laitiers pour le centre Leclerc, avant de se reconvertir : la jolie ferme Quentel est au­jourd'hui une des salles de réception les plus courues de Bretagne.
Les fermes voisines deviennent gîte rural ou centre équestre. La Vallée verte, elle, se retrouve cernée de rangées de pavillons moins chics : « Nous, on a eu de la chance, grâce à la proximité de l'aéroport, les terres tout autour de la ferme sont restées inconstructibles. » Aujourd'hui, quand il quitte son bout de verdure préservé pour aller à Brest, Jean-Marc contourne juste la zone de Kergaradec, tellement il trouve ça moche : « C'est à qui fera le plus grand panneau, rajoutera le plus de fanions. Comme si tout le monde hurlait en même temps ses messages publicitaires. » 

Ça s'est passé près de chez Jean-Marc, à Brest, mais aussi près de chez nous, près de chez vous, à Marseille, Toulouse, Lyon, Metz ou Lille, puis aux abords des villes moyennes, et désormais des plus petites. Avec un formidable coup d'accélérateur depuis les années 1982-1983 et les lois de décentralisation Defferre. Partout, la même trilogie – infrastructures routières, zones commerciales, lotissements – concourt à l'étalement urbain le plus spectaculaire d'Europe : tous les dix ans, l'équivalent d'un département français disparaît sous le béton, le bitume, les panneaux, la tôle.
Il n'y a rien à comprendre, a-t-on jugé pendant des années, juste à prendre acte de la modernité à l'œuvre, une sorte de chaos naturel et spontané, prix à payer pour la « croissance » de notre bien-être matériel. Les élites intellectuelles de ce pays oscillent entre répulsion (« c'est moche, les entrées de ville »), fascination (« vive le chaos, ça fait Wim Wenders ! ») et indifférence : elles habitent en centre-ville... Rien à comprendre, vraiment ?
En 2003, l'architecte urbaniste David Man­gin prend le temps d'y réfléchir quelques mois et sort un an plus tard son formidable bouquin, La Ville franchisée, qui reste l'analyse la plus pertinente des métastases pé­riurbaines. Il faut en finir, dit Mangin, avec l'idée que ce « chaos sort de terre tout seul ». Il résulte au contraire « de rapports de forces politiques, de visions idéologiques, de cultures techniques ».
Lorsque apparaissent les premiers supermarchés, au début des années 60, la France ne compte que 200 kilomètres d'autoroutes, un morceau de périphérique parisien, aucune autre rocade, pas le moin­dre rond-point... et un architecte-urbaniste visionnaire, Le Corbusier ! Celui-ci a compris très tôt l'hégémonie à venir de la voiture, à laquelle il est favorable. Dès 1933, avec des confrères qu'il a réunis à Athènes, il a imaginé de découper les villes de fa­çon rationnelle, en quatre zones cor­respondant à quatre « fonctions » : la vie, le travail, les loisirs et les infrastructures routières.
L'Etat s'empare de l'idée, on entre dans l'ère des « zones », ZUP, ZAC, etc. (1) Et puis il faut « rattraper » l'Allemagne et son insolent réseau d'autoroutes ! Du pain bénit pour notre illustre corps d'ingénieurs des Ponts et Chaussées. La France inscrit dans la loi (loi Pasqua, 1998) que tout citoyen doit se trouver à moins de quarante-cinq minutes d'une entrée ou d'une sortie d'autoroute ! Des itinéraires de contournement des villes sont construits, le territoire se couvre d'échangeurs, de bre­telles et de rocades. Vingt ans plus tard, les enfilades de ronds-points à l'anglaise, trop nombreux et trop grands, parachèvent le travail : ils jouent, constate Mangin, « le rôle de diffuseurs de l'étalement dans le nouveau Meccano urbain qui se met en place ».

L’empire du hangar


Ceux qui ont vite compris le potentiel que leur offrait ce quadrillage de bitume – foncier pas cher et abondant, accessibilité et visibilité formidables –, ce sont les nouveaux opérateurs du commerce. Ils s'appellent Leclerc en Bretagne, Auchan dans le Nord, Casino dans la région stéphanoise. Leur stratégie : se faire connaître sur leur terroir d'origine, saturer un territoire pour étouffer la concurrence, puis s'étendre à d'autres régions. « Localisations et accès sont repérés et négociés en amont, explique Mangin, auprès des propriétaires privés, des élus, des aménageurs de ZAC et des directions départemen­tales de l'Equipement. » Conçus à l'américaine – « no parking, no business » –, les hypermarchés raisonnent en termes de « flux » de voitures et de « zones de chalandise » : ils com­mencent par aspirer les consommateurs des centres-villes en attendant que les lotissements viennent boucher les trous du maillage routier...
Aujourd'hui, la France, championne mondiale de la grande distribution – elle exporte son glorieux modèle jusqu'en Chine – compte 1 400 hypermarchés (de plus de 2 500 mètres carrés) et 8 000 supermarchés... Et pour quel bilan ! « En cassant les prix sur quelques rares mais symbo­liques produits, les grandes surfaces se sont enrichies en ruinant les pompes à essence, les commerces de bouche, les drogueries, les quincailleries, des milliers de commerces indépendants spécialisés ou de proximité, des milliers d'artisans, et même des milliers de producteurs et fournisseurs. Les résultats sont objectivement inacceptables. Avec, en plus, des prix supérieurs à ceux de nos voisins eu­ropéens ! »
Ce n'est pas un dangereux contestataire qui dresse ce constat, mais Jean-Paul Charié, député UMP du Loiret (hélas décédé en novembre dernier), dans un rapport sur l'urbanisme commercial rédigé en mars 2009. La logique des grandes surfaces a vidé les centres-villes de leurs commerces, a favorisé la malbouffe, contraint de nombreuses entrepri­ses à délocaliser. Elle a fabriqué des emplois précaires et des chômeurs. C'est une spécificité très française – 70 % du chiffre d'affaires commercial est réalisé en périphérie des villes, contre 30 % en Allemagne.


L'homme le plus riche de France ? Gérard Mulliez, fondateur du groupe familial Auchan. Une nébuleuse d'entreprises dont le poids estimé en fait le premier annonceur publicitaire et le troisième employeur du pays. Difficile de résister à son influence, ou à celle des Leclerc, Carrefour, Intermarché, aménageurs en chef de l'Hexagone. Jusqu'à la loi de modernisation de l'économie votée en 2008, l'implantation des grandes surfaces n'était d'ailleurs pas soumise au droit de l'urbanisme, mais au seul droit commercial. Aucune règle n'était édictée quant à la forme ou à l'aspect des bâtiments, seule la surface comptait, donnant lieu à des marchandages peu re­luisants avec les élus : laisse-moi construire mon supermarché, je financerai ton club sportif...


« L'aménagement du territoire soumis aux puissances financières débouche toujours sur des effets pervers, poursuit le rapport Charié. Comment un élu peut-il facilement refuser un projet parasite si c'est par ailleurs une source de financement pour le budget communal ? » A fortiori s'il est maire d'une petite ville, désormais en première ligne. Car l'hypermarché de première génération s'est « fractionné ». Decathlon, Norauto, Leroy-Merlin, Kiabi, Cultura... c'est aussi le groupe Auchan ! Autant de MSS (moyennes surfaces spécialisées) qui investissent de nouvelles petites ZAC, où McDonald's côtoie désormais Biocoop...
Pas un bourg qui n'accueille le visiteur par un bazar bariolé : « C'est partout le même alignement de cubes et de parallélé­pipèdes en tôle ondulée, le même pullulement de pancartes et d'enseignes », se désole Jean-Pierre Sueur, sénateur socialiste du même Loiret, qui a déposé une proposition de loi à l'automne dernier. Son objectif : que « tous les documents d'urbanisme assurent la qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville ». Plein de bonnes idées, le texte a été adopté il y a deux mois par la majorité sénatoriale UMP, qui l'a vidé de sa substance – plus aucune mesure contraignante.

Le rêve pavillonnaire


Tandis que nos compatriotes s'accoutumaient à naviguer le week-end d'un parking à l'autre, les quartiers pavillonnaires ont fleuri. Il faut dire qu'ils n'ont pas vraiment eu d'autre choix, les Français, face à une crise du logement qui sévit depuis la Seconde Guerre mondiale. Alors que la population du pays était stable depuis le milieu du XIXe siècle – 40 millions d'habitants –, le baby-boom, l'accélération de l'exode rural, le recours à l'immigration puis l'arrivée des rapatriés d'Algérie changent la donne : il faut construire, vite, pour éradiquer les taudis urbains.
Ce sera, pendant vingt ans, la politique des grands ensembles, à laquelle la circulaire Guichard de 1973 met brutalement fin. Place au rêve pavillonnaire ! Certes, dans les années 20, les débuts de l'exode rural avaient donné naissance aux premiers lotissements – les fameux pavillons Loucheur des faubourgs parisiens. Mais cette fois, on change d'échelle. Rêve de tous les Français, le pavillon ? C'est ce que serinent, depuis Valéry Giscard d'Estaing, tous les gouvernements, qui appuient leur politique sur le rejet des grands ensembles et sur « notre mémoire rurale » – souvenons-nous de l'affiche bucolique de François Mitterrand en 1981, la force tranquille du clocher.


« Pourtant, le pavillon, c'est avant tout un choix contraint », constate David Mangin. Les centres-villes étant devenus inabordables, les familles pas très riches – elles sont la grande majorité – sont condamnées à l'exil périurbain. Et elles le resteront tant que manquera une bonne offre résidentielle collective. Alors, comme l'a observé l'urbaniste Bruno Fortier, « on tartine du lotissement au kilomètre », c'est facile et pas cher. Conçue par un promoteur-constructeur, la maison est un « produit », à commander sur catalogue. Où que l'on aille, le marché ne sait fournir que des lotissements avec des rues « en raquette », des parcelles de même taille, des maisons posées sur leur sous-sol de béton ; tant pis pour le raccord visuel avec la ville ancienne. Les plantes des jardins sont achetées en promotion à la jardinerie du coin ; tant pis pour la flore locale et le paysage.
La puissance publique y met du sien : incapable d'assurer la con­tinuité urbaine, elle croit compenser en imposant les règles draconiennes des Plans locaux d'urbanisme (PLU). Les Directions départementales de l'Equipement (DDE) imposent leurs normes, et les architectes des Bâtiments de France (ABF) homogénéisent à coups de pastiches régionalistes. Allez essayer de construire une maison en bois ou un peu personnalisée dans un lotissement ! « Les gens qui essaient se font flinguer, dit David Mangin. Ils doivent s'expliquer avec le maire, déposer trois permis, il y a des recours... Ils sont découragés. »

Les dégâts de la décentralisation


« Pendant très longtemps l'urbanisme a été une affaire d'Etat en France », rappelle Thierry Paquot, philosophe de l'urbain et éditeur de la revue Urbanisme. Mais, à partir des années 80, les gouvernements, de droite ou de gauche, ont délégué à d'autres la fabrication de la ville. L'Etat s'est mis au service du privé : « Le meilleur exemple, c'est Laurent Fabius, qui "offre" à Eurodisney une ligne de RER que les habitants de Marne-la-Vallée réclamaient sans succès depuis des années ! »
En 1983, les lois de décentralisation donnent tout pouvoir aux maires en matière de permis de construire « et la catastrophe commence, estime Thierry PaquotLa plupart des élus sont totalement incompétents en matière d'urbanisme, et de plus ont un goût exécrable ». Ils se reposent sur les promoteurs pour produire du clés en main. « L'habitat se banalise et conduit à cette France moche qui nie totalement l'esprit des lieux. »
Frédéric Bonnet, architecte-conseil de l'Etat en Haute-Vienne, confirme : « Dans un rayon de 40 kilomètres autour de Limoges, tous les villages ont construit dix, quinze, vingt maisons pour des habitants qui ne se rendent jamais dans le centre-bourg, puisqu'ils travaillent tous... à Limoges. » Le mécanisme est simple : pour lutter contre l'exode rural, pour éviter la fermeture de l'école, la commune fait construire un lotissement, qui amène de nouveaux arrivants. Mais les enfants scolarisés grandissent et s'en vont. Il faut créer un second lotissement pour attirer de nouvelles familles. C'est la fuite en avant. Le mitage du paysage est renforcé par la spéculation foncière.
Difficile pour le maire d'une petite commune de refuser à des voisins agri­culteurs la constructibilité sachant que le prix du terrain à lotir est alors multiplié par dix ou vingt. Et voilà comment la France consomme pour son « urbanisation » deux fois plus de terres agricoles que l'Allemagne : « Il faut en finir avec la politique urbaine coordonnée au niveau de la commune, ce n'est pas la bonne échelle », conclut Frédéric Bonnet.


Un développement pas durable


L'urbanisme raconte ce que nous sommes. Le Moyen Age a eu ses villes fortifiées et ses cathédrales, le XIXe siècle ses boulevards et ses lycées. Nous avons nos hangars commerciaux et nos lotissements. Les pare-brise de nos voitures sont des écrans de télévision, et nos villes ressemblent à une soirée sur TF1 : un long tunnel de publicité (la zone commerciale et ses pancartes) suivi d'une émission guimauve (le centre muséifié). Cette périurbanisation vorace s'opère en silence – les revues d'architecture l'ignorent. Elle a été peu visitée par le roman, le documentaire ou la fiction.
Aux Etats-Unis, des films comme American Beauty, la série Desperate Housewives ont raconté l'ennui qui suinte des quartiers pavillonnaires. En France, il manque un Balzac contemporain pour décrire la comédie urbaine. « La ville n'est pas objet de débat, analyse Annie Fourcaut, historienne de la vie citadine. On débat de l'école, pas de la ville, sans voir que la secon­de conditionne la première. Peut-être parce que les Français ne sont pas un peuple urbain. Il a fallu attendre 1931 pour que la population des villes égale celle des campagnes, des décennies après les Anglais et les Allemands. »
Alors, il n'y aurait pas d'autre modèle de vie que celui qui consiste à prendre sa voiture tous les matins pour faire des kilomètres jusqu'à son travail, par des routes saturées et des ronds-points engorgés, pour revenir le soir dans sa maison après être allé faire le plein chez Carrefour ? « L'inflexion, sur le plan des idées, a commencé, se réjouit Bruno Fortier. Depuis trois ou quatre ans, tout le monde dit : on arrête les conneries, on se calme, on redensi­fie, on réurbanise intelligemment, on cesse de dévorer les terrains agri­coles... Mais fabriquer un urbanisme plus évolué, avec un rapport à la nature plus riche, comme ce que l'on voit aux Pays-Bas, au Danemark ou en Allemagne, ça va coûter un peu plus cher ! »
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L'impératif écologique supplantera-t-il l'impéritie politique ? Durant l'été 2008, quand le prix de l'essence s'est envolé, le chiffre d'affaires de certaines zones commerciales s'est effondré. Affolés, les habitants des lotissements ont réclamé des lignes de bus à leur maire. « Depuis la fin des grands ensembles, la France n'avait plus de projet urbain collectif, rappelle Annie Fourcaut. Le développement durable pourrait en cons­tituer un. »
Alors rêvons un instant à ce que pourrait être une « ville passante », comme l'appelle David Mangin, une ville désintoxiquée de la voiture, désenclavée, oublieuse des artères qui segmentent et des zones privatisées et sécurisées, une ville de faubourgs dont les fonctions – habitat, travail, commerce, loisirs – seraient à nouveau mélangées, une ville hybride, métissée, où chacun mettrait un peu du sien... Trop tard ?
 
Le pavillon, un choix ?
Sur la carte du Comité du tourisme de la Haute-Vienne, les villages dessinés ressemblent tous à celui de l'affiche du candidat Mitterrand en 1981. Et en vrai ? Au sud-ouest de Limoges, au-delà de la zone commerciale, Boisseuil s'est couvert de lotissements. L'un d'eux se termine. Des dizaines de pavillons bas, parfois pas loin du cabanon amélioré. Il est loin « l'éco-quartier », dernière marotte de nos élus. C'est la France qui se lève tôt, qui fait des heures sup, mais n'a pas de quoi s'offrir plus.
A 5 kilomètres de là, à Pierre-Buffière, vieux bourg de 1 200 habitants, on tombe sur 21 parcelles, au bord des champs. Anne, « nounou », et son mari, fonctionnaire, sont venus « pour la qualité de vie ». De toute façon, « Limoges, c'était bien trop cher ». Bien sûr, « 80 % des gens qui habitent ici travaillent à Limoges. Il faut tout faire en voiture ». Même son de cloche à Eybouleuf, 400 habitants à peine, à 16 kilomètres au nord.


Le manque d'argent, toujours... « Avec la crise, les gens sont mutés et obligés de revendre », dit Louis, ancien routier. « Construire, c'est meilleur marché que de louer », explique quand même Fernand, retraité des abattoirs, qui a eu sa maison dès 1982. Depuis, combien ont poussé autour ? « Une, deux... neuf ! » Et d'autres plus loin. Tous les commerces ont coulé. « Les campagnes, maintenant, c'est des dortoirs. Mais les gens y sont plus heureux qu'en ville. » X.J.

Xavier de Jarcy et Vincent Remy

 
(1) La ZUP (Zone à urbaniser en priorité), procédure d'urbanisme créée en 1959 , a permis la construction des grands ensembles. La ZAC (Zone d'aménagement concerté) s'est substituée à la ZUP en 1967, pour faciliter la concertation entre collectivités publiques et promoteurs privés.
(2) Reprenant les attributions des Ponts et Chaussées (réseaux routiers, règlements d'urbanisme, etc.), les Directions départementales de l'Equipement (DDE) ont été créées en 1967. Depuis les lois de décentralisation, elles relèvent des conseils généraux. Le 1er janvier, elles ont fusionné avec les Directions départementales de l'Agriculture et de la Forêt, devenant DDT (Directions départementale des territoires). Elles sont donc désormais censées se préoccuper de développement durable...
A lire
La Ville franchisée, Formes et structures de la ville contemporaine, de David Mangin, 2004, éd. de la Villette, 480 p., 35 €.

Immobilier commercial

Avec près d’un rideau sur dix baissé, la vacance commerciale s’aggrave et touche fortement les centres des villes moyennes en France. Ce phénomène de dévitalisation des centralités urbaines, bien que contrasté d’un territoire à l’autre, devient préoccupant tant le commerce participe à la vie de la cité et la façonne en grande partie. Si le commerce est d’abord l’affaire des commerçants, il revient aux élus, responsables de la ville et de l'intercommunalité, d'engager et de mettre en œuvre une stratégie globale adaptée à la situation de leur territoire et de leurs centralités. Les expériences réussies de certaines communes montrent que la reconquête commerciale du centre-ville nécessite de concevoir un projet politique reposant sur une action volontariste à toutes les échelles de territoire. Les politiques de revitalisation commerciale des centres-villes ne peuvent pas envisager la problématique commerciale de manière isolée. Elles doivent ainsi mobiliser différents acteurs publics et privés autour d’un projet commun.

Soutenant les acteurs privés et les collectivités locales, l’État peut aussi encourager les projets de requalification commerciale des villes moyennes. C’est dans cette perspective que la mission conduite par l’IGF et le CGEDD propose la mise en œuvre d’un agenda « Commerces en cœur de ville » devant permettre de donner une direction et une cohérence à une série d’actions développées dans ce rapport, pour une reconquête commerciale des centres-villes en France.

Rapport de l'inspection Générale des Finances

La valeur d'un bien immobilier

Micromarché mais macroéconomie
Les biens immobiliers étant rarement identiques, le marché immobilier est fragmenté en de multitudes de micromarchés. Une valeur « financière » pour un investisseur, une valeur « subjective »  pour un logement principal ». Un investisseur raisonne loyers perçus net d’impôts et de charges par rapport à la valeur de son bien. La projection des loyers sur une longue période peut-lui donner une idée de la valeur du bien et de comparer le rendement à celui d’autres placements.  Un acquéreur d’un bien pour sa résidence principale aura tendance à prendre en compte des paramètres plus subjectifs.
 
Graphe historique de prix à paris depuis la guerre
 
Offre et Demande
Immobilier et mondialisation
Pour certains types de biens « premium », des biens  luxe très bien situés, le marché immobilier s’est internationalisé. C’est aussi vrai pour des investisseurs souhaitant simplement acheter un petit pied à terre dans une capitale européenne par exemple.

Croissance démographique
La croissance de la population explique l’augmentation des besoins de logements. Quels types de logements pour quels besoins ? Comment prendre en compte les problématiques environnementales ?
 
Immobilier et taux d’intérêt
Au niveau du marché, le niveau des taux d’intérêt défini par une Banque Centrale  influence le montant que souhaite et peut emprunter un acheteur. 1% de taux en moins et c’est x k€ de plus de capacité d’emprunt  pour la même durée.
  
Faut-il plus de propriétaires que locataires ?
L’accession à la propriété est encouragée mais en même temps elle devient source de rigidité pour les classes moyennes. Une légère baisse des prix incitera un ménage endetté à ne pas vendre alors qu’il pourrait déménager pour rejoindre un autre bassin d’emploi lui correspondant mieux. Il restera à ce ménage la possibilité louer sa résidence principale.

Logements collectifs de masse. 

Pression démographique

Période 1
Après la secondre guerre mondiale, il aura fallu 20 ans pour gagner 10 millions d'habitants de plus (baby boom). La demande de logement était très forte.
Période 2
Pour atteindre à nouveau le seuil de 10 millions d'habitants supplémentaires, il a faut attendre 35 ans (de 1968 à 2003).
Période 3
Depuis 2003, c'est-à-dire depuis une quinzaine d'année, nous avons parcouru la moitié du chemin ce qui semble cohérent avec la période 2.

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