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The Interlace, Hexagonal vertical village livé en 2015
Dilemme : éviter l'artificialisation des sols en construisant en hauteur. Exemple à Singapour (The Interlace, Hexagonal vertical village livé en 2015) : construire en hauteur tout en donnant l'impression que ce n'est pas le cas

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Millions de logements en France

THEMES

PROPRIETE IMMOBILIERE - PROMOTION IMMOBILIERE – CONSTRUCTION - SERVICES IMMOBILIERS – FOURNISSEURS DE SOLUTIONS – PROPRIETE IMMOBILIERE - PARC DE LOGEMENTS – FLUX : CONSTRUCTION & REHABILITATION – LES HABITANTS – STATISTIQUES – REGLEMENTATION – MOBILITE – URBANISME, COMMENT ORGANISER LES VILLES ? – ENERGIE – IMPACT SUR LA BIOSPHERE – LES GRANDS PROGRAMMES DE TRANSFORMATION – LES PRIX

La maison du bonheur avec Dany Boon (2006)

Faire trop d'économies peut coûter cher en matière d'immobilier. Un mari radin décide d'être enfin généreux avec sa femme en lui offrant une maison de campagne. Mais il ne peut pas s'empêcher de faire des économies et choisit donc de faire confiance à un agent immobilier douteux et à des ouvriers foireux qui vont transformer sa surprise en cauchemar.

SYNTHESE

> En 2020, quels sont l'aspects positifs à retenir en matière d’immobilier et d’urbanisme des 30 dernières années ? Une offre abondantes accessible ? non. Des logements modernes ou rénovés, efficaces énergétiquement ? non. Des villes équilibrées entre elles en France ? non. Des villes équilibrées à l’intérieur de celles-ci ? non. Un style particulier dont les générations suivantes se souviendront ? non. Un ralentissement de l’artificialisation des sols ? non. Des informations claires et abondantes ? non.

>Si chacun peu comprendre ce qu'est une maison, c'est d'ailleurs l'un des premiers dessins réalisé par les enfants après un bonhomme, pas facile de saisir les subtilités de ces interconnexions avec d'autres phénomènes : techniques, juridiques, fiscaux, économiques et financiers dans un environnement planétaire impacté par la démographie, le climat, l'environnement, la mobilité. Et l'ironie est que si Dieu existe, alors peut-être est-il agent immobilier ? Avec autant de place dans l'Univers, pourquoi faut-il payer si cher, des années de salaires, pour s'acheter un toit ? 
D’une Richesse économique l’immobilier devient une « poisse » pour la #Biosphère. Rien dans les #Institutions, ni dans le #Système Politique ne parvient à réellement changer la donne. Si réduire la #Population n’est pas moral - certains y ont pensé-, se bouger pour rénover le parc de logement devrait déboucher sur des améliorations à condition de revoir l’organisation des #Pouvoirs au sein de l’#Etat-nation :

>Les échéances électorales locales et nationales ne correspondent pas du tout à la stabilité nécessaire pour donner les impulsions sur une durée suffisante comme cela a été le cas pour Haussmann ou à Dubaï avec le fil de l’Emir Sheikh Rashid bin Saeed, ce qui reste une aberration écologique mais un bon exemple de transformation. A New York, Robert Moses [19] est à l'origine de la création et de la gestion de nombreuses organisations publiques, notamment concernant les grands ponts de la ville dont les revenus des péages lui permettant d'acquérir une autonomie face aux élus et aux organismes publics.

>La répartition de la population sur le territoire ne doit pas obéir à des désirs égoïstes, celui d’habiter près de la mer par exemple mais doit aussi respecter un équilibre cohérent avec la physionomie du pays. Il faut rendre plus attractifs les territoires qui naturellement attirent moins pour des raisons climatiques ou de disponibilités d’emploi, de dessertes de services.

>Malgré l'existence de #Richesses, il existe au moins 300 000 SDF en France selon Fondation Abbé Pierre sur un total de 700 000 en Europe. Le nombre de sans abri, difficile à déterminé s'élèverait à au moins 27 000. Et c'est 500 à 600 morts par an dans la rue selon le collectif Les morts dans la rue. La France ne sait plus résoudre des problèmes. Et pourtant elle dépense 2 Mds€ pour l'hébergement d'urgence en 2018, 4x plus qu'en 1998 sans compter d'autres dépenses sociales et celles du ministère de l'intérieur.

L'IMMOBILIER

Le monde est devenu trop petit. Si Dieu existe, alors il est agent immobilier pourrait-on penser. Car pourquoi faire un monde habitable si petit, avec des prix si élevés, dans un environnement, l'Univers, avec autant d'espace inutilisé autour ?

Les biens immobiliers font-ils partie des choses produites par le # Système Economique ? Oui et non. Ce ne sont pas que des objets. Leur caractère presque impérissable et unique, leur coût, en font les biens les plus prépondérants dans le patrimoine des ménages propriétaires loin devant les voitures ou les oeuvres d'arts. 


Avec le smartphone, c'est le seul bien absolument indispensable pour vivre : il faut "avoir un toit" que l'on soit locataire ou propriétaire. Et pour cela il faut un emplacement, lui aussi unique : personne n'habite exactement le même bien, avec la même exposition ! C'est bien la raison pour laquelle deux biens au sein du même immeuble ne se valent pas. Et un logement, il faut le construire, le gérer avec les fluides comme l'énergie, l'eau et l'entretenir. 

Pour ces raisons, l'immobilier constitue l'une des principales briques du # Système économique (20% du PIB de la France). Cela se traduit aussi par une forte imbrication avec le système de financement bancaire, d'assurance, de fiscalité, et de réglementations (techniques, sanitaires, environnementales, etc). En France, 7 ministères sont concernés par l'immobilier.

L'immobilier, ce n'est pas seulement les logements mais aussi des bureaux, l'hôtellerie, les plateformes logistiques et les centres commerciaux, ce qu'on appelle le tertiaire. Bref c'est l'un des coeurs de l'activité économique avec l'énergie et les transports. C'est aussi l'urbanisme, l'#Architecture ce qui touche au #Culturel. 

Les "villes mondiales" connectées entre elles deviennent plus importantes que certains # Etats-Nations.

Comme les # Matières premières, les # Objets, les biens immobiliers finissent par être la propriété de personnes physiques (individus) ou morales (entreprises, institutions, Etats etc), en particulier les # Grandes fortunes

IMMOBILIER : GRANDES VILLES CONTRE CAMPAGNES

Parmi les #Richesses, l’immobilier se caractérise d’abord évidemment par son côté tangible, immobile, souvent durable sur une longue période de plus de 50 ans, et sa valeur.
Des biens immobiles et uniques car à chaque bien correspond un emplacement unique et statique. Ceci est particulièrement vrai en Europe dans de vieilles villes mais moins aux Etats-Unis et dans de nouvelles villes. Un bien a beau être situé au même endroit qu’un autre, leur hauteur ou leur exposition diffèrent et donc ils ne sont pas tout à fait comparable. C’est la raison pour laquelle il se dit que trois choses comptent vraiment dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et encore l’emplacement. Chaque bien est unique à la différence des autres biens marchands #Objets.
L’immobilier, en tant que secteur d’activité structuré, a émergé en Europe suite à la mise en place des droits de propriétés après la fin de certaines monarchies. L’accès à la propriété de biens immobiliers qui autrefois appartenaient aux rois ou à quelques uns se démocratise progressivement au 19ème siècle même si dans certains pays, comme l’Angleterre, la propriété du foncier, pas celle du bâti, reste aux mains d’une infime minorité de personnes, de l’ordre de moins de 1% de la population, environ 25 000 grands propriétaires dont la Reine [1].

Idéalement le secteur devrait pouvoir loger efficacement les habitants à proximité de leurs lieux de travail dans des logements peu énergivores. En Europe, autour d’un parc de 250 millions de logements statiques faits de pierres, béton et plâtre, il a fallu construire des infrastructures lourdes de routes, d’égouts etc #Transports.
Le secteur pèse très lourd puisque la valeur des biens atteint 10 200 milliards d’euros soit plus de 60 % du patrimoine net des ménages français . L’#immobilier constitue le cœur du patrimoine des ménages #Population : en détention directe ou à travers des véhicules d’Epargne #Finance en particulier dans des pays dans lesquels la majorité des habitants sont locataires comme en Allemagne. Ce sont alors les Assureurs ou des Foncières qui détiennent directement les biens immobiliers : on parle de pierre papier, « papier devenu digital » pour décrire des parts (actions) de sociétés foncières souvent cotées en bourse, en France dites SCPI, SIIC, ou OPCI [2]. Ces acteurs se développent fortement depuis les années 2010 ce qui pose la question des effets de la financiarisation de l'immobilier #Finance.

Est-ce le bon système ? Répond-il aux attentes des habitants ? respecte-t-il la #Biosphère ? Il n’a pas été conçu pour cela. Des sortes de mobiles home dotés d’une source d’énergie et de gestion de déchets autonome pourraient-ils remplacer une grande partie des habitations existantes ? Si l’humanité devait coloniser une planète toute propre comment s’y prendrait-elle pour ne pas l’abîmer ? L’#Immobilier figure désormais parmi l’un des facteurs les plus complexes à traiter pour que le #Système Economique fonctionne, voir le #Système de survie de l’espèce humaine tout court. D'âge moyen 10 ans, le parc de véhicule français change significativement en quelques années. Un parc de logements…c’est une autre affaire dont il faut comprendre les mécanismes pour la résoudre.

Pour comprendre comment fonctionne le secteur, il faut connaitre trois catégories de parties prenantes :

(i) les propriétaires #Grandes Fortunes ou pas. Les propriétaires, détiennent le parc de logements (stocks) qu’ils habitent eux-mêmes ou louent contre un rendement comme tout investisseur

(ii) les professionnels « industriels » ou indépendants promoteurs et opérateurs de services #Entreprises. Le promoteur s’occupe du flux de construction de nouveaux biens immobiliers. Flux relativement marginal par rapport au stock. On parle de quelques centaines de milliers de logements rapporté à un parc de 37 millions de logements à comparer aux 2 millions de véhicules neuves vendues sur un parc de 38 millions en 2019. Coordinateurs de nombreuses compétences, ils couvrent un large spectre de produits (maisons, immeubles collectifs, bureaux, entrepôts, centres commerciaux, hôtels etc). En bout de chaîne, avec souvent moins de marge mais plus récurrence, se trouvent les opérateurs de services qui consistent tout simplement à s’occuper des biens, neufs et anciens des propriétaires, leur trouver des locataires puis les suivre, organiser leurs copropriétés. Le terme usuel étant l’administration de biens, activité réglementée par la loi Hoguet #Normes.
Pour servir ces acteurs de l’immobilier, des entreprises dites « BtoB » se sont développées au fil du temps : des simples fournisseurs d’enseignes, de vitrines aux fameux portails de diffusion d’annonces. Avec l’arrivée du digital, une profusion des start-ups apparaissent, elles forment le secteur de la Proptech qui tente avec peine de dépoussiérer un secteur particulièrement conservateur.

(iii) les occupants des habitations #Population dont la première des préoccupations est simple. Le concept de pyramide de Maslow exprime les niveaux de priorité des besoins humains. En haut, se trouve le besoin de se loger en toute sécurité juste après celui de la nécessaire sécurité physique et l’alimentation. Il est donc aberrant d’appréhender l’#Immobilier avec une logique marchande comme n’importe quel produit échangé dans le cadre du #Commerce International. Jusqu’à aujourd’hui et à moins d’obliger toute la planète à habiter des modulaires dont les emplacements accordés tourneraient en fonction des mérites, l’#Immobilier fait figure de problématique à part ce qui perturbe les observateurs non avertis.

L’ensemble de ces professionnels de l’immobilier couvre un spectre d’activités très différentes et une centaine de métiers spécifiques. Le secteur représente 5% du PIB auquel il faut ajouter une part significative produit par les banques et assureurs qui s’intègrent complètement dans ces métiers. Les banques assurent la production de crédit immobilier et les assureurs garantissent des prêts, des loyers, des solvabilités de professionnels et assurent des immeubles.

La dépense immobilière des français représente donc encore plus, autour de 20% du PIB puisque l’immobilier figure en première place des dépenses du budget d’un #Ménage devanTransports et l’alimentSanté. Le secteur du logement emploi 2 millions de personnes.

PROPRIETE IMMOBILIERE

La France dispose d’un parc de logements hétérogène. Si à certains endroits elle regorge de biens d’une grande valeur historique (type Haussmann, style art-déco, jolies villages etc), à d’autres, elle est défigurée par de trop nombreux centres villes tristes et désertés, et par barres d’immeubles des années 1970 devenus des ghettos dans certaines banlieues. Le bilan n’est pas reluisant. Et puis aucun style convainquant n’a émergé depuis période Art déco. C’est moche, même très moche, certains attribuent même des prix citron à cela. #Architecture.

Pour que le secteur immobilier fonctionne il a fallu se reposer sur un système #Norme descriptif fiable de la propriété des terres et des biens. Des philosophes comme Saint Augustin et Saint-Thomas d’Aquin se sont penchés sur la question bien avant Adam Smith et David Ricardo. Le philosophe John Lock résume bien son importante dans le #Système : « La grande et principale finalité en vue de laquelle les hommes constituent des communautés et se soumettent à une autorité publique, c’est la protection de leurs biens ».La garantie du droit de propriété constitue le fondement de l’ordre social. Mais elle a aussi des limites, il convient de ne pas trop accumuler car il existe aussi le droit d’accès au logement qu’il faut prendre en compte. On parle de justice commutative mais aussi distributive. Derrière l’Immobilier se cache une clé de voûte du #Système économique, la notion de propriété découle d’une approche philosophique entre le mérite au travail et l’héritage. Cela pose des problèmes de soutenabilité exposés dans #Système économique.

D’abord comment définir une propriété ? L’immobilier repose sur un emplacement : il faut donc le répertorier et le borner pour l’identifier. C’est la logique du cadastre. Si le principe laisse croire que la cadastre a été établi pour bien définir la propriété, la réalité est tout autre. Il a juste été créé pour que l’#Etat-nation puisse calculer des assiettes foncières pour des raisons fiscales. En France, le cadastre ne possède pas de valeur juridique (sauf en Alsace-Moselle), la propriété au sens du droit étant fixée par des plans d'arpentage et les bornages établis par les géomètres-experts stipulés dans les actes de vente.

Les cadastres

Les premiers cadastres apparaissent dans l’Égypte antique #Histoire avec la délimitation des parcelles par des calculs mathématiques, en réponse aux crues du Nil. On en retrouve également des traces dans l'antiquité sumérienne (Babylone, vers 2340-2200 avant notre ère), grecque et romaine.
En France, les États généraux tenus sous Charles VIII, au 15ème siècle, avaient déjà demandé l'établissement du cadastre mais sans succès puisque cette demande apparaît de nouveau dans de nombreux cahiers de doléance de 1789. [3].

C’est la loi de finances du 15 septembre 1807 qui est à l'origine du cadastre parcellaire français contemporain, appelé Cadastre Napoléonien ou encore Ancien Cadastre. Son principal défaut était son absence de mise à jour, selon le principe de l'immuabilité du Plan. Il a donc fallu reformer cela tardivement au milieu du 20ème siècle : les décrets du 4 janvier et du 30 avril 1955 sur la réforme de la publicité foncière complètent la loi de 1930, en rendant obligatoire pour le conservateur des Hypothèques la tenue du fichier immobilier par rapport au cadastre rénové. En conséquence, tout acte notarié, portant sur la mutation (vente, succession, …) d'un bien (parcelle, bâtiment,…) doit faire l'objet d'un enregistrement obligatoire à la conservation des Hypothèques. Grâce à ce système, la propriété s’organise et prospère.

Des pays comme la Grèce qui ne disposent pas de véritable cadastre connaissent bien des problèmes pour savoir qui est propriétaire d’une parcelle surtout vis-à-vis des créanciers. Les banques qui sont autorisées à se saisir des biens en cas de défaut de crédit ne pouvaient pas le faire pendant la crise des subprimes en 2008. Immobilier et finance sont totalement imbriqués, ils fonctionnent ensemble. Comme nous le verrons, Finance a même été inventé pour l’immobilier.

Le parc de logements

Combien y a t-il de logements et dans quel état se trouvent-ils ? On dénombre 36 millions de logements pour 30 millions de ménages en France métropolitaine. Il y a donc suffisamment de logements pour tous sauf que ces logements ne sont pas situés aux bons endroits (petites villes), ni utilisés comme résidences principales (3,6 millions de résidences secondaires). Il y a beaucoup de logements vacants pour différentes raisons (3 millions) et pas assez de constructions/réhabilitations (pas plus de 300 000 par an en moyenne).
Sur ces 30 millions de ménages, 17 millions sont propriétaires – pas forcément de leur propre résidence principale – et 13 millions sont locataires auprès de propriétaires bailleurs (8 millions) ou de bailleurs sociaux (5 millions).

Et dans ce parc de 37 millions de logements avec les DOM TOM (1 million de logements), près de 17 millions de logements forment des copropriétés (logements collectifs) et on dénombre 20 millions de maisons individuelles ce qui montre le niveau de ruralité de la France mais aussi le niveau d’artificialisation des sols.

(i)Artificialisation des sols : Ces maisons où lotissements agrémentés de jardins grignotent sur les terres cultivables et les espaces naturels sans compter les infrastructures qu’il faut construire. L’ancienneté de ce parc pose problème : environ 20/25% des résidences principales ont été construites avant 1948.

(ii) Surconsommation énergétique : le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement sera fixé à 450 kWh/m2 à compter du 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine. À compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique d'un logement, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique (DPE), ne devra pas excéder pas le seuil de 330 kilowattheures/m²/an, ce qui exclura les logements classés F et G, soit environ 17 % du marché en 2021 (4,8 millions de logements) sans compter 600 000 logements indignes selon la Fondation Abbé Pierre [4]. Est-il possible de définir un critère objectif et de le mesurer régulièrement ? Les chiffres diffèrent selon les sources : au total, plus de 12 millions de personnes seraient fragilisées par rapport au logement dont 143 000 sont sans domicile, 643 000 en hébergement contraint chez des tiers et près de 3 millions de personnes vivent dans des conditions de logement très difficiles selon le rapport 2020. 

(iii)Taille des logements collectifs en baisse : concernant les surfaces moyennes, il existe une grande différence évidemment entre les logements collectifs (63 m²) et les maisons individuelles (112 m²) mais les surfaces moyennes des logements évoluent : elles augmentaient, dans l’individuel depuis les années 80 (de 96 m² à 112 m² de 84 à 2013) alors qu’elles stagnent dans le collectif voir baissent dans les grandes villes depuis les années 2020 en raison de la hausse des coûts de fonciers, les promoteurs réduisant les surfaces. [5]. A tel point qu’il devient compliqué d’installer un grand lit dans les chambres.
Un parc, loin d’être en adéquation avec les besoins, voyons d’abord qui le construit ou le rénove ?

PROMOTION IMMOBILIERE

L’existence du terme « promoteur immobilier » ne remonte qu’à l’après seconde guerre mondiale. Il aurait été inventé en 1954 pour remplacer celui de « monteurs d'affaires immobilières » à une période où l'intense construction de logements et la spéculation immobilière régnait. L’entourage de Fernand Pouillon, l’urbaniste de l’après-guerre le plus connu [6], en serait l’inventeur. Un urbaniste qui faisait bouger les lignes. Il est le créateur des immeubles autour de la mairie de Marseille sur le vieux port ou de la résidence Salmson à Boulogne-Billancourt, lieu emblématique d’une scène du Professionnel dans laquelle Belmondo tue Robert Hossein d’une balle de revolver lors d’un duel. Il est aussi à l’origine du lac de Créteil [7] et pour des raisons complexes, communiste et disruptif, il fût abusivement radié à vie par l’ordre des architectes. [8]

Mais qu’est ce qu’un promoteur ? Certains les imaginent plutôt comme des architectes conducteurs de travaux alors qu’un promoteur ressemble à un financier, presqu’un banquier surtout capable d’assurer la gestion d’un capital puis de savoir s’entourer pour coordonner plusieurs corps de métiers. Depuis l’ouvrage de Christian Topalov portant sur les années 60, très peu de travaux portent sur cette profession.

Il n’existe pas de définition officielle : celui-ci réside dans le fait que, plutôt que d’en définir l’accès et l’exercice, les pouvoirs publics ont choisi de réglementer les actes concrets de promotion immobilière. L’une des raisons de ce choix remonte à la période de l’après Seconde Guerre mondiale. Le promoteur échappe aujourd’hui encore à toute définition juridique précise et ne peut être saisi que dans sa fonction économique d’intermédiaire même si la FPI (ex FNPC) demandait un statut dans les années 1990 [9].

Il convient de distinguer :

(i) l’architecte : Un architecte n'a le droit d'être ni promoteur, ni entrepreneur, ou être lié à une activité commerciale en rapport avec le bâtiment. Il faut depuis 1940 non seulement un diplôme pour concevoir un projet d’architecture, mais le concepteur ne peut plus financer et participer à sa construction (ce n’est de nos jours plus interdit).

(ii) de l’aménageur : Aménageur Son rôle se différencie donc de celui de l’aménageur, lequel acquiert du foncier pour structurer et aménager des terrains qui seront ensuite revendus à des promoteurs ou à des utilisateurs privés et de celui des entreprises de construction à proprement parler.

(iii)et du promoteur : Il est celui qui « assure la gestion d’un capital monétaire dans sa phase de transformation en bien logement ou tout autre produit immobilier fini. Il se trouve investi du suivi du programme et de la coordination des opérations des différents acteurs ». C’est lui le donneur d’ordre et qui s’occupe de tout, même s’il ne fait rien lui-même. Ses principaux fournisseurs sont les entreprises de travaux, le B de BTP (bâtiment / construction).

Le métier de promoteur comporte certains risques : celui d’acheter trop cher un terrain, de mal maîtriser ses coûts de construction et de ne pas savoir écouler ses biens. Dans un contexte de rareté de biens et de financement facile, ce risque devient inexistant ce qui est le cas en Europe, en particulier en France dans les années 2010-2020. En cas de retournement de marché brutal de quelques mois, le promoteur peut subir une hausse des coûts de construction, un attentisme des acheteurs, des problèmes de solvabilité des acheteurs.
Les promoteurs se transforment et échappent aux crises depuis 1993. De nombreux éléments ont contribué à la transformation du monde de la promotion immobilière. Celle qui caractérise le plus le métier, notamment vis-à-vis du monde entier est la VEFA. Utilisée depuis la loi de 1967, la Vente en L’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) sécurise complètement le marché puisqu’il faut commercialiser au moins 40% du programme avant de le démarrer (promesse d’achat de terrain sous condition suspensive) et obtenir une garantie bancaire, la fameuse GFA (Garantie Future d’Achèvement) auprès d’une banque qui financera la fin des travaux quoi qu’il arrive. On retrouve ici l’imbrication utile de l’#Immobilier avec la #Finance. Les entreprises de promotion sont de plus en plus fréquemment adossées à de grands groupes. Depuis les années 2010, certains fonds d’investissements s’y intéressent.

Qui incarne cette profession ? Des patrons de grands groupes immobiliers au profil plus financier ou des entrepreneurs locaux. La profession a longtemps souffert d’une image sulfureuse. Les promoteurs immobiliers des années 70 étaient les ripoux préférés du cinéma. Confession d'un commissaire de police au procureur de la République de Damiano Damiani, dame politique italien de 1971, mettait en lumière mafia et immobilier. En 1976, Claude Sautet avait réalisé Mado avec Michel Piccoli et Romy Schneider comme acteur autour d’une histoire de promoteur véreux.Leur image a mis du temps à s’améliorer. Le secteur de la promotion, toujours très fragmenté, s’est professionnalisé dans les années 80 puis financiarisé, les plus grands d’entre eux devenant des filiales de établissements financiers #Finance. Les grandes réussites : Alain Dinin, Alain Tarravela, la Famille Mitterrand pour les nationaux, les régionaux comme les Toulousains, Ruggieri, Cabrita qui ont survécu à la seule grande crise récente, celle de 1993. A l'époque rares sont ceux qui n'ont pas subi de lourdes pertes ni fait l'objet de restructurations financières importantes. Bréguet a déposé le bilan et bien d’autres ont disparu. Seuls Promogim, Marignan, Meunier ou Kaufman & Broad, George V dont est issu Nexity ou Arc ont su s’en sortir. Combien d’autres d’entre eux sont-ils toujours là ?

CONSTRUCTION

Certain peuvent confondre le rôle du constructeur qui, bien-sûr construit l’immeuble aux yeux de tous avec beaucoup de sous-traitants, de celui du promoteur, coordinateur de bien des aspects. Le constructeur embauche le personnel et s’occupe du chantier sous le contrôle parfois un chef de travaux mandaté par le promoteur. Se côtoient quelques multinationales du BTP comme Bouygues, Vinci, Eiffage et des milliers de sous-traitant qui apportent la main d’œuvre.

Mais que penser alors du travail accompli depuis plusieurs décennies ? Est-on fier des bâtiments réalisés et vont-ils laisser une trace dans l’histoire architecturale ?

(i) Avant la seconde guerre mondiale : les immeubles briques 1930 avaient un certain cachet et bien-sûr Haussmann, Art Déco. Ils sont recherchés.

(ii) Après 1945 : les immeubles manquent de style, les matériaux des façades vieillissent mal et exigent des ravalements plus fréquents qu'un haussmannien qui prend une jolie patine. L'isolation thermique et phonique sera mauvaise dans des bâtiments des années 1930 jusque dans les années 1970.

(iii) Années 60 à 80 « semi-récent » : souvent plus grands, avec plus de logements, donc une gestion lourde de la copropriété et plus de dégradations du fait de l'anonymat, surtout s'il n'y a pas de gardien. Également risque accru de réparations coûteuses : ascenseur à mettre aux normes, toiture terrasse qui prend l'eau (les haussmanniens ont un toit en pente), porte de garage (les haussmanniens n'en ont pas souvent), interphone préhistorique à changer, etc.

(iv) Post 1980 : très bonne isolation, double vitrage, tout béton..Depuis la réglementation technique RT2012, on trouve des bâtiments plus économes en énergie, plus modernes mais parfois mal finis et avec des pièces plus petites liés aux contraintes de foncier.


SERVICES IMMOBILIERS

L’histoire des services immobiliers, moins étudiée que celle de la promotion immobilière souffre d’un manque de considération. Le secteur, très réglementé par la loi Hoguet a parfois une mauvaise image qui s'explique par les difficultés d’exercice du métier de syndic. Jamais assez réactif ou attentif aux caprices des copropriétaires. Qui s’intéresse vraiment aux syndic, administrateurs de bien et agents immobiliers ? C’est pourtant sur ces métiers que repose la gestion du parc immobilier, son entretien, voir sa modernisation. Des milliers de petites entreprises gèrent des centaines de milliers de copropriétés, plusieurs millions de logements loués, et traitent un petit million de vente par an.

Les professionnels des services immobiliers regroupent deux grandes catégories de métiers qu’ils exercent parfois en même temps à partir d’une notion juridique commune, le mandat exclusif ou non confié par un client.

(i)L’administrateur de biens [10] : Souvent un Syndic a du mal à justifier ses honoraires. Une grande partie du travail ne se voit pas, est décourageant, et ne bénéficie pas d’une grande reconnaissance : mettre la pression sur un ascensoriste pour venir rapidement, suivre des travaux avec des entreprises pas toujours fiables etc.

et (ii) L’agent immobilier a pour activité signer des mandats de vente avec des vendeurs et ensuite de trouver des acquéreurs au meilleur prix. Quand tout va bien, il peut vendre de plus en plus cher et toucher une plus grande commission pour le même boulot ce qui finit par faire grincer des dents dans les marchés restent à des prix historiquement élevés.

La modernisation de ce métier tarde par rapport à d’autres secteurs. La loi Hoguet de 1970 n’évolue pas toujours assez vite pour s’adapter au monde d’aujourd’hui. Son suivi incombe à la Chancellerie, c’est-à-dire le ministère de la justice, qui ne s’intéresse pas aux perspectives de développement d’une activité commerciale autour de cette activité.

Le métier de service comporte moins d’aléas puisqu’il s’agit de suivre un portefeuille de clients sur la durée en prélevant des honoraires. Un seul des métiers de service peut connaitre une forte volatilité : la transaction mais c’est aussi le moins capitalistique. La promotion et dans une moindre mesure l’ADB nécessite des moyens lourds alors qu’il suffit d’une tablette pour faire de la transaction. Il est donc possible de réduire la voilure en cas de crise.

Cette profession s’organise à travers de nombreux cercles, associations, lobby, fédérations comme la FNAIM et syndicats comme l’UNIS. Pour mieux veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires, l’#Etat-nation a créé en 2014 le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI). C’est un organe représentatif de la profession immobilière, prévu par l’article 24 de la loi Alur, qui vient modifier la loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Il a pour fonction de constituer un espace ouvert à la discussion, si nécessaire, avec les autres acteurs de l’immobilier ne siégeant pas parmi ses membres.

Chez les agents immobiliers de nombreux modèles économiques coexistent :

En entrepreneur : (i) en franchisé, (ii) coopératif ou en indépendant (iii). Plusieurs concepts existent au sein des modèles : avec vitrine, sans vitrine ou mixte, c’est-à-dire des sortes de centres d’affaires en ville partagés entre de nombreux agents.

Pour les autres c’est le salariat au sein de ces mêmes modèles auquel s’ajoute le centralisé comme celui de Citya, Nexity Lamy, Foncia.

Trois dirigeants auront marqué les années 2000 de ce secteur et l’auront fait évoluer à leur manière : Philippe Briand, fondateur de Citya, Jacky Lorenzetti fondateur du réseau Foncia a quitté le métier depuis 2007 et devenu financeur du rugby et Laurent Vimont, patron emblématique de C21 sans en être actionnaire fondateur. Chacun leaders dans leurs domaines respectifs. A plus de 60 ans, ils se démarquent encore très nettement, d’autres leaders sont en train d’émergés.

FOURNISSEURS DE SOLUTIONS

Proptech, RealEstech, toute l’industrie des services se parent d’une couche de digital. Dans le maelstrom des services aux professionnels de l’immobilier se distinguent d’abord :

(i)La construction, monde d’ingénieur dans lequel il s’agit de travailler sur les principes constructifs, les matériaux en visant tout particulièrement une meilleure efficacité énergétique et la préservation de l’environnement
Le ciment artificiel (Louis Vicat), le béton armée (Joseph Monier et François Hennebique), l'ascenseur moderne (Pierre-Joseph Fontaine), le béton précontraint (Eugène Freyssinet) ont été inventés par des français. Il existe un grand nombre d’acteurs qui apportent des solutions innovantes [11].

(ii)Les services au sein desquels il peut être question de disruption, c’est-à-dire de changement complet de modèle, l’exemple le plus parlant étant celui des mandataires, mais aussi tout simplement de modernisation d’offres déjà existantes grâce au digital ou pas sachant que dans l’immobilier l’innovation est bien souvent plus légale ou réglementaire que technique.


LES HABITANTS


Le logement n’est pas qu’un emplacement, c’est un « foyer », le cœur d’un ménage. Les romains en avaient même une déesse, la fameuse Vesta dont le président de la FNAIM Jean-Marc Torrollion a fait le symbole physique sous forme de panonceau de la profession irritant au passage les notaires. Concrètement habiter un logement c’est choisir un (i) format (maison, appartement), un endroit (ii) ville, campagne, montagne, des modalités (locataires, colocataires, propriétaire) et décider de sa mobilité en fonction de ses envies et de ses contraintes pour travailler ou s’occuper de sa famille.

(i)Les Français rêvent d’une maison dont on peut faire le tour dans son jardin, 71 % d'entre eux favorisent la maison individuelle comme habitat rêvé [12]. Voilà un rêve simple mais de moins en moins compatible avec la préservation Biosphère.

(ii) Le choix entre la ville et la campagne, la montagne ou la mer. 

(iii) Comment faire en fonction de ses moyens ? Sans financement, il faut louer ou se mettre en colocation. Les taux étant de en diminution continue depuis les années 1980.

Des choix en fonction de profils qui ont beaucoup évolué : (i) immigration, (ii) vieillissement et divorces, (iii) télétravail, restriction de déplacement liées au confinement du Covid ou aux crises énergétiques / environnementale.

(i) L’immigration : il faut loger les nouveaux arrivants qui logiquement pour la grande majorité n’ont pas beaucoup de moyens. Des pieds noirs, en passant par le Maghreb et l’Afrique jusqu’aux cadres fortunés exilés de Londres. La démographie oblige l’urbanisme à réagir. Les premières barres d’immeuble ont été construites en urgence pour héberger un million de « pieds noirs » de retour d’Algérie dans les années 60. A Marseille, pendant l'été 1962, les rapatriés français d'Algérie ont dû tout reconstruire dans une ville entourée à l'époque de bidonvilles. En marge des HLM, les promoteurs y testent la vente sur plan à la fin des années 60. Des copropriétés géantes fleurissent, comme la Rouvière, qui compte 2 204 logements, sept immeubles dont quatre immenses barres de vingt étages chacune et une tour de trente niveaux construits sur 28 hectares, la Rouvière surplombe la baie de Marseille, dans le 9e arrondissement de la ville [13]

(ii)Profil des locataires : avec des hausses de loyer de 2 à 3% par an de la fin des années 90 à 10, la location ne correspond plus aux attentes en France et puis la location courte durée de type Airbnb accapare des biens situés en centre-ville. Dans les grandes villes il devient préférable de devenir colocataire pour profiter d’espaces communs. Culturellement cela fait longtemps que la pratique se développe, surtout dans les pays anglo-saxons comme les Etats-Unis, la série Friands [14] des années 90-00 apporte un bon exemple. Les trois principales périodes transitoires familiales ou professionnelles identifiées sont : la période étudiante, qui correspond à une tranche d’âge comprise entre 18 et 25 ans, la période d’entrée dans la vie active, de 20 à 35 ans, et la période de jeunes seniors de 55 à 65 ans.

Entre 2008 et 2019, la #Population étudiante a augmenté de 2,2 millions à 2,7 millions. En face de ces besoins il y a assez peu d’offre : 23 000 lits en projet ou existants à l’échelle européenne fin 2019, 50 000 lits en projet ou existants fin octobre 2020. Segment émergent de l’immobilier géré, le coliving réunit des aspects de la colocation avec des prestations semi-hôtelières.

(iii) La mobilité permettait de résoudre parfois des problématiques immobilières en allant chercher un meilleur salaire ailleurs. Les Américains étaient connus pour leur forte mobilité : de 20% de déménagement par an, à 10% entre les années 50 et les années 20. Lorsque les usines fermaient, les travailleurs déménageaient dans d’autres régions du pays pour trouver du travail dans de nouvelles usines. Les jeunes affluaient vers les villes et les banlieues en pleine expansion, où les emplois étaient nombreux et les loyers bon marché. Les temps ont changé, il est de plus en plus difficile de déménager pour les jeunes à la recherche d’opportunités : les loyers ont explosé dans de nombreuses grandes villes. Et les emplois à faible qualification, dont les salaires étaient autrefois ajustés pour tenir compte du coût de la vie local, offrent aujourd’hui à peu près la même rémunération partout. Les raisons sont en partie démographiques : Les Etats-Unis ont vieilli et les personnes âgées sont tout simplement moins susceptibles de déménager que les jeunes.
Avant même d’espérer une grande politique de logement satisfaisante, l’urgence prend de court : il faut loger décemment les nouveaux habitants pour les prochaines années : jeunes, ménages monoparentaux, sans compter l’immigration. La demande ne faibli pas, elle est tout simplement corrélée à la croissance de la #Population. En attendant elle s’adapte comme elle peut avec le coliving, le télétravail, les jeunes restent plus tard chez leurs parents, des Tanguy selon l’expression née du film éponyme.

STATISTIQUES

Les données de l’immobilier proviennent presque exclusivement de l’Etat et de ses administrations. Puisque celles-ci recouvrent des données patrimoniales, il est logique que ces données restent protégées. La FPI pour les promoteurs et la FNAIM pour les agents immobiliers proposent quelques données mais finalement personne ne produit de vision d’ensemble du marché immobilier à part l’Etat. Les bases de données concernées sont gérées par

(i) Le Ministère des l’économie et des Finances : Filocom [15] est un fichier qui résulte de l’appariement de quatre fichiers gérés par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) : le fichier de la taxe d’habitation, le fichier foncier (des propriétés bâties), le fichier des propriétaires et le fichier de l’impôt sur les revenus des personnes physiques.

(ii)Le Ministère du logement avec Sit@del à partir des données de collectivités locales sur les mises en chantier et les obtentions de permis de construire

(iii) L’INSEE qui propose une vision globale mais malheureusement trop peu souvent car uniquement basées sur les données des recensements

A l’ère du digital, les informations disponibles sur le marché immobilier sont parfois insuffisantes pour conforter des logiques d’investissements. Malgré des avancées avec démarches comme DataLab, fichier centralisé des copropriétés, il reste beaucoup d’axes d’amélioration. La dernière étude sur les bailleurs remonte à 2013….. celle sur l’habitat indigne de l’ANAH de 2013 comme le relève le rapport de la Cours des Comptes de septembre 2021.

REGLEMENTATION

Dans la série américaine Designated Survivor (2016), l’acteur Kiefer Sutherland incarne le modeste secrétaire au logement et au développement urbain qui devient subitement le Président des Etats-Unis suite à un attentat au Capitol qui décime la totalité du cabinet et des membres du congrès. Comme l’exige le protocole de sécurité, un membre du cabinet est désigné pour rester à l’abri dans un endroit secret au cas où. C'est tombé sur lui et finalement le monsieur tout le monde se débrouillera mieux que prévu en tant que remplaçant du Président : le bon sens et moins de dépendance à des intérêts particuliers.

Comme dans beaucoup de domaines en France, les réglementations poussent comme des champignons. Au lieu de simplifier et de clarifier, de nouvelles couchent s’empilent les unes sur les autres. Qui : les maires, les intercommunalités (EPCI), les préfets, les régions, l’Etat…

A s’y perdre, l’immobilier surréglementé ? Le secteur doit composer avec plusieurs niveaux de réglementation (i) celle de la façon d’exercer ses métiers, (ii) celle du droit au logement, c’est-à-dire des lois sociales protectrices #Population, (iii) celle de l’organisation administrative du territoire et (iv) celle relative à l’environnement que ce soit l’énergie ou la pollution. Si au départ ces 4 niveaux étaient assez indépendants, ils se recouvrent de plus en plus.

(i)Les métiers

1970 : Loi Hoguet. La loi Hoguet régit l'exercice de la fonction d'agent immobilier. Adoptée le 2 janvier 1970 sous la présidence de Georges Pompidou, la loi dite Hoguet fut adoptée dans un contexte où la profession d'agent immobilier n'était que trop peu ou pas réglementée. L'esprit de cette loi était donc de remettre un peu d'ordre au bénéfice des clients.
C'est depuis cette loi que les professionnels de l'immobilier doivent afficher le montant des prestations pratiquées dans leur agence. De même, la loi Hoguet oblige les agents immobiliers à souscrire une assurance de responsabilité civile dans le cadre de leur profession. En outre, ils doivent désormais posséder une carte professionnelle, de même que tenir un registre des répertoires et des mandats. Enfin, cette loi régule la rémunération de l'agent immobilier, qui se voit désormais encadrée par la loi.

2014 : Loi Alur. La loi Alur a été promulguée le 26 mars 2014, soit 44 ans après la loi Hoguet, qu'elle vient moderniser. Elle vient étendre les obligations édictées par cette dernière aux syndicats de copropriétés, qui n'étaient pas concernés par la loi Hoguet. De plus, la loi Alur introduit une contrainte supplémentaire pour les professionnels de l'immobilier, en les obligeant à suivre une formation pour pouvoir exercer.

Pour les entreprises et les commerce, les relations s'articulent autour de baux commerciaux : le fameux bail 3-6-9 considéré comme étant très rigide au détriment de preneurs : conformément à l’article L.145-4 du Code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Il s’agit d’une durée minimale et d’ordre public (toute clause contraire étant réputée non écrite). Il remonte à l'article 3-1 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953 qui fige une durée de 9 ans alors qu'auparavant une législation en vigueur provisoire était en vigueur et prorogée de six mois en sis mois. Il visait à protéger le commerçant locataire. Le droit français des baux commerciaux est donc composé d’un statut très rigoureux s’il est comparé au droit des autres pays européens qui laisse un large champ à la liberté contractuelle. A l’origine, seules les règles de droit commun régissaient le bail commercial. Il était soumis à l’entière liberté des parties. Aucun droit au renouvellement n’était accordé au locataire, aucune indemnité ne lui était versée à la cessation de la relation contractuelle. Très rapidement, la protection du commerçant locataire était devenue primordiale. Dans cette perspective, la loi du 17 mars 1909 relative à la vente et au nantissement du fonds de commerce fut votée. Dans le contexte de crise et de pénurie de locaux de la première Guerre mondiale, une proposition de loi a été déposée, en vue d’assurer une telle protection. La loi du 30 juin 1926 en fut l’aboutissement, établissant les premières bases de la protection du locataire. Elle lui accordait le droit au renouvellement de son bail et à défaut, une indemnité d’éviction. Il a fallu attendre le décret du 30 septembre 1953 pour que soit organisé un statut spécifique aux baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. 

Le bailleur qui s’engage à louer ses locaux commerciaux pendant neuf ans ne pourra pas mettre fin au contrat au cours de cette durée, sauf dans quelques cas comme les impayés.

(ii) la protection. 

La loi Alur va plus loin. Sa portée historique concerne l'encadrement des loyers qu'elle organise à Paris et à Lille, villes considérées par le législateur comme des "zones tendues". Cependant, cette expérimentation prendra fin dès 2017. La loi Alur introduit par ailleurs de nombreux changements, dont les plus notables sont la réduction de 3 à 1 mois du délai de préavis pour les locataires situés dans ces zones, la création d'une notice d'information obligatoire à remettre au locataire ou encore la remise à ce dernier d'un diagnostic de gaz et d'électricité.

2005 : Plan de cohésion sociale. Le plan Borloo est le nom donné au projet présenté par Jean-Louis Borloo au gouvernement français le 30 juin 2004 pour l'emploi, le logement et l'égalité des chances. À ne pas confondre avec la Loi Borloo ou Loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine votée en 2003.

(iii) L’organisation du territoire.

2004 : Acte 2 de la loi de décentralisation. L'acte II de la décentralisation est le nom donné à une série de réformes des collectivités territoriales françaises adoptées en 2003 et 2004, sous la présidence de Jacques Chirac, à l'instigation du gouvernement dirigé par Jean-Pierre Raffarin. Ces réformes entendent compléter les lois votées depuis 1982-1983 (dites de l'Acte I de la décentralisation), et complétées par la suite par d'autres textes législatifs, notamment en renforçant l'autonomie des collectivités et en leur déléguant de nouvelles compétences. Ainsi la répartition s’avère complexe à suivre avec 4 échelons administratifs impliqués : Etat, Région (transports et com), Département (aide au logement et équipements publics, transports scolaire) et Commune ou Communauté de commune (urbanisme, transports publics, logement social)

Jusqu'à la loi de modernisation de l'économie votée en 2008, l'implantation des grandes surfaces n'était d'ailleurs pas soumise au droit de l'urbanisme, mais au seul droit commercial.

2014 : Loi MAPTAM (Modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles), acte 3 de la décentralisation [Hollande] vise à clarifier les compétences des collectivités territoriales en créant des « conférences territoriales de l'action publique » (CTAP), organes de concertation entre les collectivités, et en réorganisant le régime juridique des intercommunalités les plus intégrées, les métropoles.

2015 : NOTRe (Nouvelle organisation territoriale de la République) et Loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte, acte 3. Elle vise notamment à renforcer les compétences des régions et des établissements publics de coopération intercommunale. Elle diminue celle des départements

(iv) Environnement

2009 : Lois Grenelle. On désigne parfois en France par l'expression « Lois Grenelle » deux lois issues du Grenelle Environnement et qui ont apporté d'importantes modifications au droit de l'environnement, à l'issue d'un processus démocratique basé sur le principe de la « Gouvernance à cinq ».

2010 : Loi Grand Paris. La loi du 3 juin 2010 définit le Grand Paris comme « un projet urbain, social et économique d’intérêt national » qui vise à promouvoir « le développement économique durable, solidaire et créateur d’emplois de la région capitale » afin de renforcer l’attractivité de la région Capitale et de soutenir la concurrence des autres métropoles mondiales.

Plus globale
2018 : Loi Elan. Publiée au Journal officiel le 24 novembre 2018, la loi Elan constitue le texte de référence de la majorité d'Emmanuel Macron en matière d'immobilier. L'esprit de cette loi vise à rendre l’accès au logement plus facile pour les personnes vulnérables et à faciliter les démarches de construction de logements neufs. Comme les lois Hoguet et Alur avant elle, la loi Elan introduit de multiples changements régulant l'activité des professionnels de l'immobilier.

La généralisation de la garantie Visale aux étudiants, la simplification des procédures de réquisition des locaux vacants, ou encore le renforcement des sanctions contre les locations saisonnières abusives de type Airbnb. De plus, cette loi entend remettre à plat le système d'attribution des logements sociaux, via la généralisation du système de cotation dans les grandes agglomérations et une plus grande transparence des critères appliqués par les bailleurs. Celle-ci prévoit ainsi la nécessité de regroupements pour les organismes HLM : Il reste 229 établissements privés et 259 publics.

La politique du logement à mener ne correspondant pas du tout à la durée des mandats des élus, les hommes politiques se trouvent impuissants, il est logique qu’ils éludent le sujet et finalement il ne se passe rien de convainquant avec un effet de grande ampleur.


FINANCE

Les banques

En apparence le fonctionnement du marché immobilier s’explique assez facilement : on construit, on gère, on entretien. Sauf que pour le faire il aura toujours fallu inventer des tuyauteries complexes au niveau financier et fiscal. Le terme même de « finance » date de la construction des châteaux-forts et des cathédrales ? Il fallait terminer le château ou la cathédrale, d’où l’apparition du mot finer pour trouver les moyens de terminer. Ainsi est né le mot « finance ». C’était au tout début du 13ème siècle. La langue française l’a ensuite donné à la langue anglaise, d’où son destin international.

Le marché immobilier s'appui d'emblée sur la #Finance. La grande majorité des logements se construisent ou se rachètent à crédit : le neuf comme l'ancien. Ce système a pris tellement d'importance qu'il est capable de provoquer des crises financières internationales comme celle des subprimes de 2007. D'abord financière cette crise provient plutôt de failles dans la régulation de la  mécanique financière que de problématiques immobilières pures.

Elle a pu se déclencher sur un terrain favorable aux Etats-Unis qui n'existe pas en France. En France, les banques prêtent en fonction de capacités à rembourser donc des revenus des emprunteurs et non pas de la valeur du bien, à l’inverse des anglons-saxons et de nombreux pays. En quelque sorte le scoring, technique bancaire pour évaluer une contrepartie à qui prêter se détermine à partir de quelqu’un (un niveau de revenus) en France et d’une chose dans la plupart des pays (la valeur du bien à revendre). La pratique, plus saine, calme le marché quand il s'envole trop vite, en période de spéculation. C'est ce qui s'est passé aux Etats-Unis, les banques pouvaient prêter puisque la valeur des biens augmentait.

Mais le système a fait sauter ses propres limites : 
Les Banques ont continué à prêter à des gens peu solvables, leur faisant plaisir et allant dans le sens des démocrates américains pour aider les pauvres.
Méfiantes,  elles ont finalement préféré se débarrasser de ses trop nombreuses créances : elles les ont largement cédé à des véhicules financiers (CDS) grâce à de simples mécanismes de titrisation à des investisseurs qui ont accepté de prendre des risques inconsidéré et surtout mal évaluées par des agences de notation de la qualité de ces portefeuille. Une fois les premiers défauts de paiement constatés, les pertes se sont répercutées sur de nombreux acteurs entraînant des problématiques de remboursement des uns vis à des autres jusqu'à parfois l'insolvabilité et la faillite comme celle de Lehman Brother.

Tout ceci étant intimement lié à la vie de la #Populations. Sa démographie, sa façon de vivre et comment organiser le financement de la production de logements. C’est la raison pour laquelle les #Etats utilisent la fiscalité, en France particulièrement, pour piloter tant bien que mal « une politique du logement » équilibrée.

Si le système immobilier français peut être accusé de conservatisme ou d'être poussière, il est néanmoins robuste : la VEFA évite les risques de délire des promoteurs les plus aventureux grâce à l'intervention des banques #Finance

On la vu aux Etats-Unis lors de la crise des subprimes de 2007, les banques se sont retrouvées dans une spirale, limite cavalerie : elles prêts à des personnes non solvables pour acheter des biens dont les prix avaient monté trop vite. 

Rien n'est plus efficace que le crédit immobilier pour capter de nouveau clients particuliers, sauf les parrainage. C'est la raison pour laquelle les banques suivent de très près le marché immobilier. Pour suivre un marché, il faut analyse l'évolution des rendements locatifs, c’est-à-dire les % correspondant au loyer sur la valeur de marché.

Les aides et la fiscalité

L’immobilier offre un terrain de jeu incroyable aux hauts-fonctionnaires de Bercy et aux administrations. Il y a de quoi inventer des centaines et des centaines de configurations possibles avec des taux différents. Le paradis de la complexité. Loin est le temps où des nomades plantaient leur tente dans les steppes. Il faut plusieurs années d’études pour maîtriser la fiscalité immobilière.
La liste est longue depuis longtemps : taxe d’habitation, taxe foncière, droits de mutation, la taxe (ou redevance) d’enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les logements inoccupés, IFI, système de prélèvement libératoire, régime du micro foncier, cas particulier des LMNP sans compter les fiscalités associées : censier bouvard, pinel. En 2021, les chinois tentent de mettre en place la taxe foncière.

En France, le grand jeu de la redistribution se résume de manière suivante :
L’Etat, les collectivités, les notaires prélèvent entre 70 et 80 Mds € chaque année : TVA sur la vente de neuf, taxe foncière et DTMO auxquels il faudrait ajouter la taxe d’habitation, l’IFI et les DMTG. pour en redistribuer 40 Mds sous forme d’aides comme les APL (environ 15 Mds €) et de nombreux avantages fiscaux en 2020 (ce montant peut varier sensiblement, il était de 20 Md€ en 2012) [16]. En net c’est donc 40 Mds € qui rentrent dans les caisses de l'Etat. A titre de comparaison, en Allemagne personne ne s’occupe de cela : peu de collecte, de l’ordre de 10/15 Mds € et peu d’aide.

L’Etat s’érige donc en grand mani tout de flux financiers considérables ce qui serait légitime si la politique du logement donnait satisfaction : or depuis 30 ans on ne construit pas assez, on rénove trop lentement, on artificialise trop les sols…Avec un #Etat-nation fort, on fait presque aussi mal qu’avec un système peu régulé qui serait jugé comme anarchique.

MOBILITE

Les politiques de déplacement reposent, depuis le début des années 1970, sur une doctrine inopérante : développer les transports collectifs lourds en s’imaginant que les automobilistes quitteront leurs voitures et rempliront métros ou tramways. L'île de France offre un bon aperçu d'une aberration : pendant 30 ans, les sièges sociaux des grandes entreprises sont implantés  à un seul endroit, La Défense à l'Ouest, obligeant une partie de la Population à vivre un mouvement pendulaires pénibles, prendre des RER surchargés d'Est en Ouest. Si le Business Center ne pouvait pas être situé dans le centre pour des raisons historiques, il n'y a pas eu d'implantation de plusieurs pôles d'affaires : aux Hauts de Seine les boîtes du CAC 40, au Val de Marne, juste Essilor et les communistes.

URBANISME : COMMENT ORGANISER LES VILLES ?

L’urbanisme a rarement pu vraiment être pensé sur plusieurs décennies de manière fluide et efficace. Des périodes d’intense travaux restent rares comme la période d’Haussmann sur 20 ans en France ou la création de Dubaï des années 90-00 ou New York au début des années 1900 avec les premiers gratte ciels, la verticalité (woolworth building 1913 de 57 étages, le plus haut du monde jusqu’en 1930). Penser et organiser une grande métropole n’a jamais fait partie des priorités dans les villes historiques : d’où un grand paris sans espaces verts, sans moyens de transports efficaces. C’est la même chose dans des régions ou parfois les centres villes se sont vidés au profit de leurs banlieues dans le cadre d’un phénomène connu depuis les années 60 : étalement de lotissement, apparition de zones commerciale en périphérie et l‘essor de la voiture qui va avec le pétrole bon marché.

Le partage des responsabilités : le mille-feuille administratif, des mairies, aux EPIC, aux départements, puis région et enfin l’Etat rend toute décision fluide impossible. Il ne se passe donc pas grand-chose à la fois en construction et en réhabilitation.

Rat des villes, rat des champs. L'opposition entre les tracas des villes et la quiétudes des campagnes remonte à bien longtemps, avant La Fontaine. Le mouvement semble inexorable : rien ne semble freiner la croissance démographique des grandes villes au détriment des petites. Pour des raisons évidentes qu'il faut rappeler, la population s'était répartie sur l'ensemble du territoire afin de trouver des terres à cultiver pour s'assurer d'avoir de la nourriture. Avec la mécanisation, plus besoin d'autant de monde dispersé sur un territoire.
L'urbanisation étant un phénomène local, soumis à des réglementations nationales, voire régionales ou municipales, rare sont les opportunités de pouvoir faire un panorama des tendances. 

ENERGIE

Climatisation et chauffage

Portées par les vagues de chaleur, les ventes de climatiseurs ont grimpé de 10 % de 2018 à 2019, tirées par l'Asie et les Etats-Unis, et il faut anticiper une nouvelle hausse du parc mondial des deux tiers d'ici à 2030. Le besoin d'énergie lié à la climatisation a triplé depuis 1990 et les deux milliards de climatiseurs existant dans le monde (les deux tiers résidentiels, soit un pour cinq habitants) représentent 15 % des pics de demande électrique. Et malheureusement la majorité des climatiseurs vendus sont deux à trois fois moins efficaces que les plus performants. En Europe, la climatisation ne représente encore que 0,4 % de la consommation énergétique du parc résidentiel, mais là aussi la demande monte et elle est énergivore, fondée sur des pompes à chaleur air-air. Il existe des alternatives comme le « district cooling », un réseau construit à l'échelle du quartier ou de la ville faisant circuler à l'intérieur des bâtiments de l'eau naturellement froide (prélevée dans la nappe, la mer ou un cours d'eau) pour les rafraîchir.

Rénovation des bâtiments

La consommation énergétique du parc résidentiel français (un peu plus de 180 kWh/m2/an), si elle est moindre qu'en Belgique et en Allemagne, reste supérieure à la moyenne européenne de 170 kWh/m2/an. Les 195 millions de bâtiments résidentiels existant en 2019 dans l'Europe des Vingt-Sept consomment en moyenne 170 kilowattheures (kWh) par m2 et par an et se chauffent essentiellement au gaz.

Au moins 85 % des 250 millions de bâtiments européens existants seront encore en usage en 2050. Il faut donc les rénover si l'Europe veut atteindre la neutralité carbone. Mais cela supposerait de porter le taux annuel de rénovation de 1 % à 2,2 % pour les 146 millions de bâtiments résidentiels existants les moins performants. Concrètement, cela implique de rénover plus de 90.000 logements par semaine »
Face au réchauffement climatique, verdir les bâtiments est urgent. L'énergie qu'ils consomment en chauffage, climatisation et ventilation étant essentiellement fossile, « les bâtiments représentent 25 % du total des émissions européennes totales de gaz à effet de serre » [17].


IMPACT SUR LA BIOSPHERE

Dans des secteurs - comme celui du bâtiment - qui ont une empreinte carbone parmi les plus élevées, l'impact potentiel peut être énorme. Poussée à la fois via la Commission Européenne (taxonomie, règlement "disclosure", Pacte Vert) et la loi Pacte en France.

Emissions de CO²

Les émissions de CO2 du secteur du bâtiment ont atteint un niveau jamais vu. Le secteur a émis en 2019 dix milliards de tonnes de CO2 (pour construire mais aussi dans le parc existant). Par exemple un promoteur leader en France émet 1 million de tonnes par an. L'ensemble du secteur étant très éparpillé, le défi représente de lourdes contraintes économiques pour par exemple l’utilisation accrue de béton à la fabrication moins polluante. La RE 2020, vise à faire baisser d'au moins 30% les émissions de CO2 d'ici 2030.

Artificialisation des sols

L’étalement urbain doit s’arrêter mais comment ? La problématique de l’étalement urbain dans un contexte de croissance de la population à loger interpelle car si l’équation se pose facilement, elle reste difficile à résoudre. Rien n’a pu inverser la tendance, de 2006 à 2017 une surface d’espaces naturels de la taille du département du Gard aurait été artificialisée.

Une solution a souvent été évoquée : gagner en hauteur sur des immeubles existants en surélévation. Mais quel est le potentiel réel, par exemple sur Paris ? Il est important mais dans la réalité les volumes déçoivent. Selon l’étude de l’architecte Michel Cantal-Dupart (« Le foncier de Paris peut-il être aérien ? Le surhaussement des immeubles ») publiée dans les années 2010, il y aurait une capacité foncière aérienne de 300 000 logements de 80 m² sur un total de 1,4 million à l’époque. 

Malheureusement les points de blocage bien connus n’ont pas été suffisamment levés pour permettre de tirer profit de ce potentiel : 
- manque d’information sur les biens (les plateformes de petites annonces ne peuvent pas fournir en l’état plus de détails)
- pouvoir de nuisance des propriétaires de derniers étages (ils n’ont plus de droit de véto mais…), 
- manque d’entreprises de taille suffisante pour rassurer. 
Ces démarches paraissent vaines et interrogent, pourquoi y arriver parvenir d’ici 2030 alors que rien ne s’est passé depuis 10 ans…
Les réalisations de surélévation se révèlent finalement trop marginales malgré leur potentiel et l’intérêt financier d'accroître la valeur de leur bien pour les propriétaires concernés. Quelque chose ne tourne pas rond.

Comment faire autrement ?

-Construire des appartements encore plus petits ? C’est déjà le cas au détriment des habitants (qualités) même si cela correspond mieux à leurs moyens financiers. Les limites sont atteintes (chambres de 10 m² etc)
-Construire beaucoup plus haut dans les Grandes villes (les tours) : pourquoi cela ne marche-t-il pas mais pourrait marcher ? Paradoxalement beaucoup de gens (segment premium) voudraient bien habiter un gratte ciel à New-York mais personne ne souhaite acquérir à la Défense (Les esplanades à la Française ont été de véritables repoussoirs…). Pourquoi le Néo Haussmanien n’existe qu’en Amérique #Architecture (Lucien Lagrange) ?
-Construire plus dans les villes moyennes et petites mais proches de gares : pourquoi ne pas détruire une partie de certains centres-villes « pourris » (nombreux petits actifs énergivores en indivision) pour loger en collectif des acheteurs de lotissements moches, énergivore, éloignés des transports en commun….tout le monde veut une maison). Faut-il mettre en place un véhicule foncier capable de mener/porter de telles opérations ?
-Contourner les difficultés : les limites se trouvent surtout du niveau du relogement (temporaire ?) comme pour la surélévation dont durée des travaux est un vrai irritant pour les propriétaires de derniers étages ce qui peut se comprendre. Certains propriétaires voyaient des opportunités dans les indemnisations à l’époque d’Haussmann. Il faudrait accompagner le mouvement avec une politique de décentralisation forte. Construire des Tours dans certains quartiers dont il aura fallu évacuer les habitants à d’autres endroits…(cf cas de Marseille).

En cas d’insuffisance, d’échec, peut-on poursuivre temporairement l’étalement urbain si mise en place de mécanismes de compensation « biodiversité ».Ont-ils été suffisamment étudiés pour être mis en oeuvre ? Peut-on faire comme aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni malgré les difficultés d’établissement des équivalences et de leur valorisation ? En France, l’expérience de la pleine du Crau n’étant pas concluante. Le marché de la « biodiversité » peut-il être développé après celui du Carbone. Sur ces sujets, en améliorant le bilan carbone de l’activité de construction, l’étalement urbain, si provisoire, pourrait être plus acceptable.
Être prescripteur d’alternatives en matériaux zéro carbone (ciments à partie d’énergie propre et fiable), un peu comme le propose Bill Gates avec le système des Green Premium.


LES GRANDS PROGRAMMES DE TRANSFORMATION

Haussmann sous le Second Empire, la transformation de Paris

L’un des meilleurs exemples de transformation majeure et réussie est incontestablement celui du Paris du baron Haussmann et les impulsions de Napoléon III sous le second Empire. Le cas de Haussmann fait figure de seul exemple de restructuration à grande échelle réussie non sans douleurs et lenteurs. Georges Eugène Haussmann né en 1809 haut fonctionnaire a marqué le XIX siècle, il meurt en 1891. Au milieu du 19ème siècle, le centre historique de Paris se présente à peu près sous le même aspect qu'au Moyen Âge : les rues y sont encore étroites, peu éclairées et insalubres.

Lors de son exil en Angleterre (1846-1848), Louis-Napoléon Bonaparte « Napoléon III » fut fortement impressionné par les quartiers ouest de Londres ; la reconstruction de la capitale anglaise à la suite du grand incendie de 1666 avait fait de cette ville une référence pour l'hygiène et l'urbanisme moderne. L'empereur voulait faire de Paris une ville aussi prestigieuse que Londres : tel fut le point de départ de l'action du nouveau préfet. Mais un Empereur ne suffit pas. Un biographe d’Haussmann, Michel Carmona [18] relève que :  "Pour réaliser une œuvre d’une telle ampleur, il fallait d’abord des moyens administratifs. Haussmann est à la fois le patron des services de l’Etat dans le département de la Seine (exception faite des attributions qui relèvent du préfet de police), celui de l’exécutif du département de la Seine collectivité locale auprès de la commission départementale (nom du CG dans la Seine) et le maire de Paris".

Il dispose de moyens « Ses pouvoirs sont donc considérables » indique l’auteur mais ce n’est pas suffisant. La machine étatique, lourde freine : « L’administration de Haussmann est soumise au contrôle du Corps législatif, du Sénat, Conseil d’Etat, de la Cour de cassation , de la Cour des comptes avec lesquels le préfet doit parfois composer ou manoeuvre. Tout ceci fait partie du cadre institutionnel de la France, un pays fortement structuré sur le plan juridique et administratif, où la procédure tantôt prend le pas sur le politique, tantôt s’en fait l’auxiliaire".

Le grand talent d’Haussmann, c’est « qu’il connait les ficelles juridiques jusqu’au bout des doigts. Grand organisateur et capable de trouver des financements. Il y a des enseignements à tirer de l’organisation mise en place y compris sur des choses simples comme la logistique courrier vecteur d’efficacité à l’époque où les emails n’existaient pas encore.

Haussmann a bien sûr aussi commis des erreurs, mais peu. Le principal reproche à lui adresser est probablement sa restructuration de l'Ile-de-la-Cité. En créant le palais de justice, la préfecture de police et le tribunal de commerce, il l'a transformé en une zone administrative lourde, dans laquelle il ne reste plus que quelques petites rues autour de Notre-Dame et de la Sainte-Chapelle, le reste est sans charme. Mais en dehors de cela, contrairement à ce qu'on a prétendu, il n'a pas détruit ce qui méritait d'être préservé et avec Napoléon III, Haussmann a été le premier écologiste en aménageant les bois de Boulogne et de Vincennes. Il a aussi mis en place les «squares», un mot anglais pour désigner ces espaces verts à l'intérieur de la ville, concept rapporté de Londres par Napoléon III. Si personne ne regrette le Paris d’avant Haussmann, il faut donc se rappeler qu’il a fallu lutter contre le monument Hugo. Pas simple.

Paris mais aussi Marseille

Napoléon III n’a pas fait que de restructurer Paris. Ses projets caractérisent le Marseille contemporain :  Le palais du Pharo a été commandé pour l’impératrice Eugénie, la basilique Notre Dame de Garde, la cathédrale de la Major, la gare Saint-Charles, le port de la Joliette, le palais de la Bourse, le palais Longchamp, la palais de justice, l’hôtel de préfecture, le percement de l’avenue du Prado et de la rue de la République. Depuis, les propriétaires marseillais ont laissé la vétusté s'installer. A tel point que certains immeubles s'effondrent provoquant des drames.

Les freins, conservatisme et culture : Victor Hugo

L’un des opposants est l’un des plus grands hommes de lettre et représentant du monde de la #Culture. Victor Hugo, visionnaire sur l’intérêt du patrimoine pour le tourisme confond #Cultures et conditions de vis de la #Population dans des taudis. Victor Hugo lui-même s’opposait aux grands travaux de l’époque. A 30 ans, en 1832, il publie dans la Revue des Deux Mondes, «Guerre aux démolisseurs», un pamphlet percutant en faveur de la préservation et de la valorisation du patrimoine. Un texte court accusateur dans lequel l'écrivain interpelle le pouvoir en place pour le mettre face à ses responsabilités. La révolution de 1830, souligne d’emblée Victor Hugo dans son texte, se montre tout aussi néfaste que celle de 1789. La démolition de la vieille France se poursuit «avec plus d’acharnement et de barbarie que jamais.» Le plus amusant est de découvrir sous la plume d'Hugo des considérations toujours actuelles. Les banquiers d'alors se demandaient : «A quoi servent ces monuments? Cela coûte des frais d’entretien, et voilà tout. Jetez-les à terre et vendez les matériaux. C’est toujours cela de gagné.» Et Hugo de rétorquer, sur un même registre purement financier, que ce calcul à court terme est fallacieux : Ces monuments sont des capitaux. Un grand nombre d’entre eux, dont la renommée attire les étrangers riches en France, rapportent au pays au-delà de l’intérêt de l’argent qu’ils ont coûté. Les détruire, c’est priver le pays d’un revenu.» Le tourisme de masse était déjà en embuscade. Cultures. Il faudra attendre 1877 pour que soit élaborée la première loi sur les monuments historiques.

L'après seconde guerre mondiale

Alors que la population du pays était stable depuis le milieu du XIXe siècle – 40 millions d'habitants –, le baby-boom, l'accélération de l'exode rural, le recours à l'immigration puis l'arrivée des rapatriés d'Algérie changent la donne : il faut construire, vite, pour éradiquer les taudis urbains. Ce sera, pendant vingt ans, la politique des grands ensembles, à laquelle la circulaire Guichard de 1973 met brutalement fin. Place au rêve pavillonnaire ! 

Quels enseignements en tirer ?

Que peut-on faire pour organiser des approches globales efficaces : transports, énergie, construction/matériaux, logements, lieu de travail, environnement etc ce qui est particulièrement compliqué à orchestrer ? On retrouve les mêmes blocages pour sur les enjeux climatiques. Une multitude d’acteurs (services rattachés à des ministères, disparités du monde économique

La durée des mandats des élus ne coïncide pas au temps nécessaire pour restructurer. Sans changement institutionnel, il ne se passera rien. Comment donc construire une institution capable d’avoir l’autorité (au-delà de commissions temporaires) et l’efficacité comme l’a été Haussmann à son époque (20 000 personnes déplacées ou expropriées par an en 17 ans).

LES PRIX

Pourquoi finir par les prix ? Parce qu’ils résultent des effets de nombreux acteurs et forces décrits. Un prix peut ne pas être rationnel, les coups de cœur existant.

Les mécanismes de formation des prix

Et puis les prix ne sont que des moyennes de situations particulières et locales. Les moyennes ne veulent donc pas dire grand-chose si ce n’est constater les impacts d’effets macroéconomiques. Si les prix de l’immobilier ont grimpé c’est surtout parce que les taux d’intérêt ont baissé : facilité de crédit et diminution des rendements d’autres formes de placement comme les obligations.
Les prix doivent s’observer localement, au niveau d’une même rue, d’un même immeuble car les facteurs pouvant affecter la valeur d’un bien seront forcément locaux. L’écart par rapport à la moyenne des biens vendus dans la ville ou dans le pays doit pouvoir être expliqué convenablement.
Les facteurs spécifiques propres à chaque bien : parking, isolation thermique, existence de terrasse, exposition expliquent les écarts et les agents immobiliers savent parfaitement ajuster ces paramètres en fonction de ce qu’ils connaissent d’un quartier. Le mode de financement, la rapidité pour financer (cash ou crédit) jouent dans la négociation.
L’Immobilier récupère tous les flux financiers de ceux qui ne savent plus où investir : les obligations, les actions de sociétés n’étant pas toujours rassurantes ou lisibles pour la grande majorité des épargnants, ils préfèrent acheter cher de l’immobilier tangible.

L’inflation

En période d'inflation, les effets sur l’immobilier sont importants. Les loyers augmentent, et le coût du crédit immobilier aussi. Ce phénomène peut entraîner, à terme, une correction du marché des biens immobiliers à vendre.
Les banques centrales surveillent toujours l’inflation de près. Pour la contenir, elles ont régulièrement recours à une méthode classique. Celle-ci consiste à relever les taux directeurs. Parmi eux, le taux de refinancement est le taux utilisé par les banques pour emprunter auprès des banques centrales.
Mécaniquement, lorsque ce taux augmente, le coût pour les banques est plus élevé, et celles-ci le répercutent lorsqu’elles prêtent à leur tour à leurs clients. La hausse du taux directeur se traduit donc par une augmentation des coûts de crédits immobilier.  

L'impact sera différent selon les partes prenantes :

(i) Pour les propriétaires endettés, cela n’a pas beaucoup d’effet puisque les Français s’endettent majoritairement à taux fixe. Leur coût du crédit n’augmente pas même si les taux de marché remontent.

(ii) Pour les candidats à l’achat, en revanche, cette hausse des taux a une incidence car, à mensualités égales, le montant emprunté baisse : leur capacité d’emprunt est plus faible.

Exemple : en 2021, les taux de crédits immobiliers sont historiquement bas. Il est possible de s’endetter sur vingt ans au taux de 1%. Pour une mensualité de 1000 euros (assurance comprise), il est possible d’emprunter 205 000 euros. Si le taux de crédit monte à 1,5%, le montant emprunté n’est plus que de 196 000 euros. Si le taux remonte à 2%, l’emprunt sera de 188 000 euros. Une baisse de budget sensible pour un ménage.

Lorsque les taux d’intérêt remontent, les emprunteurs ont donc moins de marge de manœuvre, et après quelques mois, les vendeurs doivent en général accepter des baisses de prix. Ainsi se produit une correction sur le marché de l’immobilier.

(iii) Pour les investisseurs, peu d'impact car les loyers sont indexés sur l’inflation. et révisables tous les ans (ils s’appuient sur l’IRL (Indice de Révision des Loyers).
Notes

[1] Le Royaume-Uni est le pays européen où la propriété du patrimoine foncier est la plus concentrée. La moitié de l'Angleterre est détenue par moins de 1 % de la population, a calculé Guy Shrubsole auteur de « Who owns England ? ». Ces grands propriétaires seraient 25 000 dont la répartition serait : 30 %  des aristocrates et des membres de la petite noblesse (la « gentry »), 18 % des entreprises, 17 % des oligarques et des banquiers de la City. Le service public posséderait 8,5 % des terres anglaises, les fonds de conservation du patrimoine 2 %, la Reine et la famille royale 1,4 % et l'Eglise anglicane 0,5 %.

Ducs de Westminster
Aujourd'hui encore, les quartiers les plus huppés de Londres, Mayfair et Belgravia, restent la propriété de Grosvenor, la structure portant l'empire immobilier des ducs de Westminster… depuis le mariage en 1677 de sir Thomas Grosvenor avec une héritière, Mary Davies, lui apportant 500 acres de terrains à Londres. Au décès de Gerald Cavendish Grosvenor, en 2016, son fils Hugh a hérité d' un groupe de 15 milliards d'euros d'actifs .
« Aucune réforme de politique foncière n'a, jusqu'à présent, lutté contre ce phénomène de concentration du patrimoine foncier.

[2] Définition des véhicules financiers de la Pierre Papier

[3] Histoire du cadastre
Cependant, faute de documents (graphiques notamment), il peut s'avérer une présomption de preuve de la propriété. Il n’a pas valeur de preuve et, en cas de contestation, ne constitue qu’une simple présomption. Les juges ne peuvent pas se fonder sur la surface cadastrale en lieu et place de celle stipulée à l’acte de vente pour déterminer si un vendeur est lésé. De même, en matière de limites de propriété, c’est le bornage qui fait foi, et non le cadastre.
Le cadastre napoléonien ou ancien cadastre est un cadastre parcellaire unique et centralisé, institué en France par la loi du 15 septembre 1807, à partir du « cadastre-type » défini le 2 novembre 1802. C'était un outil juridique et fiscal, permettant d’imposer équitablement les citoyens aux contributions foncières. Il fut levé par les méthodes de l'arpentage et sa révision a été rendue possible par la loi du 16 avril 1930.
En France, Napoléon édicte la loi sur le cadastre qui doit être le complément du Code civil et constituer la garantie de la propriété individuelle. Dans les faits, le cadastre napoléonien aura avant tout une vocation fiscale [x].

Pour Napoléon, la création d’un cadastre devait être à la fois un instrument fiscal et juridique. Il écrit à son ministre des Finances, Mollien (1807) : « Les demi-mesures font toujours perdre du temps et de l’argent. Le seul moyen de sortir de l’embarras est de faire procéder sur-le-champ au dénombrement général des terres dans toutes les communes de l’Empire, avec arpentage et évaluation de chaque parcelle de propriété. Un bon cadastre parcellaire sera le complément de mon Code en ce qui concerne la possession du sol. Il faut que les plans soient assez exacts et assez développés pour servir à fixer les limites des propriétés et à empêcher les procès.»

Le véritable essor de la vectorisation du Plan Cadastral date du début des années 1990, avec la signature des premières conventions entre la DGI et certaines collectivités locales désireuses de disposer d'un référentiel géographique pour assoir le SIG qu'elles mettaient en place au même moment dans leurs structures.

En effet le plan rédigé lors de l’établissement du cadastre de la commune ne comportait pas les modifications engendrées par les différents partages des parcelles, constructions ou démolitions des biens. Selon la date de confection du plan napoléonien, c'est donc environ un siècle de modifications, divisions ou aliénations diverses qui n'avaient pas été reportées. Le calcul de l'impôt et la délimitation des propriétés foncières étaient, de fait, devenus ingérables.

La loi du 18 juillet 1974 institue le remaniement du cadastre. Il s'agit d'une nouvelle rénovation ponctuelle, exécutée chaque fois que le plan n'est plus adapté à l'évolution du tissu parcellaire.
Cette procédure perdure encore aujourd'hui. Elle est réalisée, soit à la demande d'une commune, soit à l'initiative des Services du Cadastre.
Elle peut toucher l'ensemble d'une commune, ou certaines parties de son territoire, en fonction de la qualité du plan et des difficultés de gestion actuelles, causées par les multiples évolutions du parcellaire (densification urbaine, divisions successives…).
Elle peut faire suite à des travaux de remembrement partiels, pour incorporer dans les nouveaux plans issus du remembrement, les parties du territoire communal exclues de cette opération foncière.
Elle peut également être engagée pour résoudre les erreurs de précision ou de continuité géographique, décelées sur un territoire communal, lors des opérations de numérisation vectorielle engagés dans le cadre de la politique conventionnelle d'informatisation du plan cadastral.


[4] Fondation Abbé Pierre 2021 : 157 000 places d'hébergement déjà financées, 14 000 places hivernales. Le chiffre de 4,8 millions de passoires énergétiques est cité dont 1,5 millions détenus par des propriétaires occupants modestes. Le parc HLM compte 1,5 millions de ménages en précarité énergétique.  Coût de rénovation (logements F et G) par an entre 2020 et 2030 : 45 milliards d'euros + transformation (logements classés D et E) : 40 Mds d'euros annuels entre 2030 et 2040.

[5] Rapport Laurent Girometti - François Leclercq 2021

[6] Pouillon] Dans le même temps le ressentiment de ses confrères à son égard ne cesse de grandir jusqu’à devenir « haï par ses confrères », notamment ceux du Conseil national de l'ordre des architectes. Presque tout les sépare, même les matériaux. Aux qualités du béton, Fernand Pouillon oppose, à un prix très inférieur, les qualités de la pierre, de l’acier, du verre, de la céramique, du bois, de la végétation et même de l’eau qu’il fait couler dans nombre de bassins et de fontaines sculptées par des artistes. Précurseur du développement durable dans la mesure où il fait toujours appel à l'artisanat local, il se sert de matériaux durables.

[7]
Le lac dans le projet de Fernand Pouillon était long de trois kilomètres et demi, transportait des voyageurs, accueillait une église en son milieu, une cité idéale dont on peut être sûr avec lui qu’elle était réalisable au même coût que celui des banlieues que nous connaissons si bien. Cependant l’honnête homme qui l’a appelé sur cette œuvre, Jean Bozel, ancien aide de camp du général de Gaulle, est «débarqué» tandis que Fernand Pouillon, c’est ce qui ressort d’un de ses écrits, reçoit des menaces de mort lui intimant de ne plus œuvrer en France…et par conséquent de quitter le territoire.

[8]
Le 5 mars 1961, en effet, Fernand Pouillon et quatre de ses collaborateurs sont arrêtés et écroués, accusés de faux bilan, détournement de fonds et abus de biens sociaux. Sept mois plus tard, le 23 septembre 1961, le Conseil de l’Ordre des architectes prononce sa «radiation à vie du tableau de l’Ordre des Architectes».
La rapidité de cette décision, au mépris de toute présomption d’innocence, alors que l’arrêt définitif de la Cour d’Appel n’interviendra que le 15 janvier 1964 – et sa libération quelques jours plus tard, le 24 février – ne surprendra que ceux qui ignoraient la détestation du Conseil Supérieur de l’Ordre des Architectes, à l’égard de Fernand Pouillon.
Il est vrai que ce dernier, adhérant au Parti Communiste dans la clandestinité au début des années 1940 (jusqu’en 1946), s’était créé de soldes inimitiés dans un cénacle qui avait rechigné, quinze ans plus tôt, à mettre en œuvre l’ordonnance n° 45-2091 relative à l’épuration de l’ordre des architectes du 13 septembre 1945. Il faudra revenir dans cette chronique sur ces années noires et sur l’action du Front National des Architectes (F.N.A.), créé en 1942 autour de Pierre Villon (pseudonyme de Roger Salomon Ginsburger), le plus connu des architectes résistants, l’un des auteurs du programme du Conseil National de la Résistance, proche de Jacques Duclos.
Amnistié le 11 mai 1971 sur décision de Georges Pompidou, Fernand Pouillon ne sera réintégré au tableau de l’ordre des architectes d’Île-de-France qu’en 1978. Il avait fallu sept mois pour le radier ; sept ans seront nécessaires pour le réintégrer ! Entre-temps, il est vrai, les caciques du Conseil Supérieur de l’Ordre, créé par la loi de 1940, et supprimé par celle du 3 janvier 1977 sur l’architecture, avaient tous été écartés, laissant place à une organisation plus démocratique de la profession d’architecte.

[9] Selon Bernard Duban (1982), le gouvernement et le législateur ont alors été guidés par la volonté « de ne pas briser dans son élan un secteur vital pour la reconstruction et le développement des activités du bâtiment » (p. 43). Au moment de la crise des années 1990, la Fédération des Promoteurs Constructeurs dénonce les dysfonctionnements dus à certains promoteurs « occasionnels » et le discrédit pour la profession qui en découle. La Fédération demande alors que soit établi un statut professionnel du promoteur.

la FNPC avait calculé que la profession avait perdu entre 1990 et 1993 la moitié de ses effectifs (atteignant 13.000 salariés) et de son chiffre d'affaires (passé de 180 à 90 milliards de francs), l'immobilier d'entreprise (_ 70 %) étant plus touché que le logement (_ 40 %). Le caractère négatif de l'exercice 1994 apparaît surtout dans les résultats, très mauvais dans l'ensemble. Nul n'a gagné d'argent l'an passé, à l'exception de George V (résultat net : +40 millions de francs), l’ancêtre de Nexity et du rennais Arc (+33 millions).

[10]
L’administrateur de bien a pour activité de gérer des biens pour le compte de ses mandants. Kl peut donc se voir confier une copropriété (il est alors syndic) ou un bien et parfois un ensemble de bien à gérer. L’activité de syndic, très régulée, consiste à organiser les assemblées générales et suivire la copropriété toute l’année. L’activité de gestion d’un bien regroue un vloet administratif et un autre celui de trouver des locataires. Ce dernier métier, la locaition ressemble à celui d’agent immobilier puisque d’une partie du métier consister à trouver un preneur pour un bien et à le faire visiter.

[11] Solutions innovations

Exemples d'offres ou de start-up innovantes :

Foncier et consutruction
kelfoncier : numérise et tient à jour des PLU, LiTraCon : bétons translucisde grâce à des fibres d'alcool polyvinyliques non tisées incorporées, Solidia : béton pour réduire le CO², H3 Dynamics : drônes pour détecter des fissures, Broad Group : Chinois spécialiste des productions modulaires comme Factory OS aux USA ou Ten Fold au Royaume-Uni. En France, XtreeE a mis au point une tête d'impression spécifique pour le béton placée sur un bras robotisé ABB.

Services
Izigloo : numérisation, HouseCanary : prédiction de valeur, MyNotary : augmenter la productivité des notaires, Meero : photographie de biens immobiliers, Smartzip : identification des personnes les plus susceptibles de déménager dans un quartier donné, Real Matters : plateforme qui agrège plus de 100 000 experts du secteur immobilier, Bienici, Opendoor et Homeloop : achat en moins de 48h, Ubiquity : transfert de titres de propriété par blockchain, Reverse Mortgage Funding et Montivia, Pinpo, Rentify, Rentila : gestion locative, Bnbsitter : service de locations, HostnFly : service pour de la location courte durée, WhyHotel : louer en très courte durée avant la mise en location longue durée pour les immeubles neufs (fonds Vornado), ChangecCoin racheté par RBnB, Storefront : mise en relation des propriétaires d'espaces commerciaux et de preneurs. Fusion VTS avec Hightower en 2016, Leverton (Allemagne) spécialisée dans l'extraction des données contenues dans un bail. Idem en France avec Softlaw (5 millions de levés), SmartRenting : sous location
Travaux et maintenance

Morphosense : capteurs 3D pour maintenance, Enjo, Hellocasa, Bricool, TravauxLiub, Tolteck : logiciel pour artisans dans la gestion des devis et factures etc, Inch : déclaration de sinistres pour syndic, Chouettecopro, Dronotec, Uptime : détection des pannes pour ascenseurs, Alliance Autodesk et Nutonian, Techniwood : panneaux isolants en bois, Amazon Home Service : pour la rénovation énergétique, IAC, HomeAdvisor et Angie'sList avec 123devis.com, Travaux.com, MyHammer, My Builder, HomeStars


[12] Sondage
Entre un appartement ou une maison, les Français ont fait leur choix. Une enquête menée en 2016 pour Century21 révèle que : . Les Français plébiscitent plus que jamais la maison individuelle (71% en 2016 contre 58% en 2011). Mais pour la première fois, ils placent désormais au premier rang de leurs préoccupations le calme avant même le prix d’achat (27,7% contre 19,9%). Pour la plupart des Français, le logement est un lieu de retrouvailles familiales tandis que pour d'autres, il s'agit d'un lieu fait pour se ressourcer. De nombreuses personnes affirment ainsi que le salon et la cuisine sont les endroits où elles passent le plus de temps. Et s’il y a bien une autre pièce qui compte, c’est la chambre, qui représente un critère prioritaire pour les parents au moment de l’achat tout comme la proximité avec l’école.

[13] Immobilier à Marseille
« Quelqu'un qui n'a rien à perdre ne craint pas d'entreprendre », note Joseph Perez, ancien président de la Société Marseillaise de Crédit. De Gérard Gineste, qui a porté la publicité aux sommets avec sa société Sun Advertising dans les années 1980, à Bernard Pol, créateur d'une clinique privée de 160 lits (La Résidence du Parc), en passant par Jean-Pierre Koubi (Meublena), Jean-Baptiste et Anaïs Ferrero (les couscous du même nom), Alain Afflelou (les lunettes) et Orangina (qui se relocalise à Marseille), l'économie a été pour les 3.600 industriels et 31.000 commerçants rapatriés d'Algérie « une nouvelle terre ».


[14] Expérience Coliving
Plusieurs expériences de vie en communauté ont existé depuis le XIXème siècle. L’exemple le plus connu en France se situe à Guise, dans le Familistère construit par M. Godin. Durant la Révolution Industrielle, les logements ouvriers étaient pour la plupart insalubres. L’employeur proposait alors des logements familiaux salubres à ses employés. L’intérêt était de créer une communauté des employés autour de l’outil de production, et d’avoir ses salariés proches du lieu de travail, pour leur éviter des temps de transports longs. Ce modèle se retrouve en partie dans des expérimentations de coliving actuelles. The Babel Community propose par exemple dans ses espaces du coliving et des parties dédiées au coworking ; ainsi il est possible pour un coliver de travailler tout ou partie de son temps dans le même espace que son lieu de résidence. A Paris, après l’installation de Station F, un campus de start-up, la résidence de coliving Flatmates a été créée à proximité pour pouvoir loger les startuppers qui y travaillent.

En réalité, le confinement a accéléré l’évangélisation du marché auprès des investisseurs. Il est vrai que, portée par des fondamentaux porteurs et l’appui d’investisseurs, l’offre de coliving va croître de manière exponentielle d’ici 2023 pour atteindre 14 500 lits, contre environ 2 600 en 2020. Une croissance qui permettra au segment d’accentuer son poids dans l’immobilier résidentiel puisqu’il représentera alors 8% du total des logements étudiants privés et un quart de l’offre en résidences pour jeunes travailleurs. Dans ces conditions, le paysage concurrentiel du coliving, aujourd’hui dominé par des indépendants, risque bien d’évoluer. Séduits par la résistance du résidentiel géré et confrontés à la crise dans le logement neuf, les géants de l’immobilier mettent désormais les bouchées doubles dans cette forme d’habitat partagé. Alors, le coliving, tendance ou véritable filon ?
L’intérêt grandissant des investisseurs est un puissant moteur au développement de l’offre. La croissance du marché se fera en deux temps. D’ici 2021, la croissance sera surtout le fait du déploiement des maisons en coliving (entre 10 et 20 lits), en particulier de la part de Colonies qui veut multiplier son offre de maisons par six. A partir de 2022, ce sont les grandes résidences (plusieurs dizaines à plusieurs centaines de lits) qui assureront l’essentiel de l’offre nouvelle avec l’entrée en exploitation de celles de Vinci Immobilier ou Kley et l’expansion de Sharies et The Babel Community.


[15] La vacance est définie dans la base Filocom par rapport au statut de la taxe d'habitation. La vacance de plus d'un an correspond aux logements n'ayant pas eu d'occupant au 1er janvier deux années de suite.
La vacance dans le fichier Filocom est mesurée au 1er janvier du millésime, date prise en compte pour l’établissement de la taxe d’habitation (TH).
Les concepts et les modes de collecte diffèrent en effet de ceux en usage pour les recensements conduits par l’Insee (où un logement vacant est un logement disponible pour la vente ou la location, ou un logement neuf achevé mais non encore occupé à la date du recensement), ce qui peut expliquer quelques différences de résultats avec la source recensement, et rendre les comparaisons entre sources très délicates.
Le nombre et la part de logements vacants sont généralement plus élevés dans Filocom. Les écarts ave l’Insee peuvent être expliqués en grande partie par la subsistance dans le fichier de la DGFiP de locaux inoccupés dits à usage de logements mais complètement obsolètes, lesquels ne seraient pas comptabilisés par l’Insee, et aussi par les délais de mise à jour du fichier de la TH en cas de changement d’occupant qui entraîneraient une surestimation de la vacance par la DGFiP, ainsi que l’affectation d’un code « vacant » à certains logements non assujettis à la TH.
C'est un système qui remonte à l'époque féodale. Lorsqu'on devient propriétaire d'un bien immobilier, au Royaume-Uni, c'est le plus souvent pour une durée limitée. Acheter revient à contracter un bail emphytéotique (un « leasehold ») qui donne un droit de pleine propriété reconnu comme absolu sur le bâti, mais seulement pour une période de 21 à 99 ans. Cela peut aller jusqu'à 125 ans, parfois plus. Mais ce n'est pas pour l'éternité.

Rente à verser
Largement répandu dans tout le pays, à l'exception de l'Ecosse, et notamment dans les grandes villes, le « leasehold » donne à l'occupant la possibilité de revendre son droit à tout moment. Il peut aussi hypothéquer ou louer son bien sans restriction. Mais il doit, en contrepartie de son droit de jouissance, s'acquitter d'une rente auprès du bailleur (le « freeholder »), qui reste propriétaire du terrain et auquel revient le logement à l'issue du bail. Enfin, il doit lui verser un service annuel couvrant les frais d'entretien et de gestion des parties communes.
Si la très grande majorité des appartements est placée sous ce statut, il est aussi possible d'acquérir un bien en pleine propriété, notamment lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle. Mais cela reste difficile. Le « freeholder » détient alors à la fois la propriété perpétuelle du foncier et du bâti. Un droit qui ne prendra fin que dans le cas où il n'a pas d'héritier et aucun testament n'a été rédigé. Le bien retournera alors… à la Couronne britannique !
Concentration de la propriété du foncier
Seule évolution notable dans ce dispositif ancestral : depuis 1993, les « leaseholders » d'un immeuble ont le droit de racheter collectivement le foncier auprès du « freeholder ». Dans ce cas, le sol, les murs et les parties communes peuvent depuis 2002 devenir la propriété d'une société, et une copropriété est créée, qui donne à chacun des copropriétaires un droit de vote pour décider de l'entretien de l'immeuble.
Logement : la réforme du droit de la propriété est lancée


[17] Rapport EASAC 2021 : Decarbonisation of buildings : for climate, health and jobs

[18] Biographie écrite par Michel Carmona
Après le coup d’Etat de 1851, Victor Hugo se dresse contre Napoléon III. Un combat politique… et personnel.

[19] Robert Moses
Robert Moses a été surnommé le « maître de la construction » de la moitié du xxe siècle. Il est l'architecte de la ville de New York, de Long Island, du comté de Rockland et du comté de Westchester.
En tant que concepteur d'une ville moderne, il est souvent comparé au Baron Haussmann du Second Empire à Paris. Ses réalisations en faveur des autoroutes plutôt que des réseaux de transport public ont permis de créer les banlieues modernes de Long Island. Il a influencé des générations d'ingénieurs, d'architectes et d'urbanistes qui ont propagé ses théories à travers le pays. Une de ses contributions majeures sur le plan urbain a été la réalisation d'un immense réseau de grands boulevards à New York.


Liens



Bibliographie
Les politiques du logement en France, Jean-Claude Driant, La documentation française, Octobre 2015
Logement le fiasco français, pourquoi est-il si difficile de se loger ? N.Bouzou & Denys Brunel, Eyrolles 2016
Comment la France a tué ses ville, Olivier Razemon, Rue de l'échiquier, Juin 2017
Le capitalisme contre le droit à la ville, Néolibéralisme, urbanisation, résistances, David Harvey, Editions Amsterdam, 2011
Questions urbaines, Guy Burgel, L'Aube 2017
Haussmann, Michel Carmona, Fayard, 2006
L'immobilier demain, Realestech, Robin Rivaton, Dunod, 2018
Immobilier, comment la bulle va se dégonfler ? Christophe Prat, Jean-Luc Buchalet, Eyrolles 2014 
Economie immobilière, Alain Bechade, Richard Malle, Economica 2016
L'Etat, le promoteur, le maire, Julie Pollard, ScPo Les Presses, 2018
Désir de villes, Erik Orsenna et Nicolas Gilsoul, Robert Laffont 2018
Paris 2050, Vincent Callebaut et Caroline Andrieu Millagou, Michel Lafon 20015
Le temps de la métropole, Paul Veyrmeylen, L'Harmattan 2014
Bâtir habiter penser, de Martin Heidegger, dans Essais et conférences, éditions Gallimard, 1958 
Le grand retour de la terre dans les patrimoines, Alain Trannoy, Etienne Wasmer, Odile Jacob 2022 (valeur du patrimoine foncier à 7 000 Milliards € en France)

Films 
La Maison du bonheur, Dany Boon, 2006
99 Homes, Ramin Bahrani, 2015
Mado, Claude Sautet, 1976
Le Fondateur, 2016, réalisé par John Lee Hancock avec Michael Keaton. McDonald's, un empire immobilier.

Bande annonce de 99 Homes

Habiter n'est pas que se loger, c'est exercer une pression sur l'infrastructure qui nous entoure et qui se trouve façonner par notre culture.

Heiddeger, conférence Bâtir, habiter, penser (1951)

Sur ma tombe, au lieu de fleurs et de couronnes, apportez-moi la liste de milliers de familles, de milliers de petits enfants auxquels vous aurez pu donner les clés de vrais logements.

Abbé Pierre

Le Film Mado avec Michel Piccoli 

Planche 1 : les secteurs de l'immobilier

Les secteurs de l'immobilier

Planche 2 : les agrégats du marché français

Les agrégats du marché français immobilier

Planche 3 : les enjeux de l'immobilier

Les enjeux de l'immobilier

Planche 4 : l'histoire de l'immobilier

L'histoire de l'immobilier

Les Relations Hugo Haussmann

Les relations Victor Hugo avec Haussmann
Le 11 décembre 1851 au soir, à la gare du Nord, qui n’est encore, dans le langage du temps, qu’un «embarcadère » de chemin de fer (à seulement deux voies), un voyageur monte dans le train pour Bruxelles. De taille moyenne, le visage encadré de cheveux longs tombants, il a dans sa poche un passeport au nom de Jacques-Firmin Lanvin, ouvrier imprimeur. Ce n’est pas sa véritable identité, ni son vrai métier. Cet homme au «front monumental», aux «prunelles d’aigle», comme le décrit son ami Théophile Gautier, c’est Victor Hugo. Il s’en va. Il fuit le coup d’Etat perpétré neuf jours plus tôt, le 2 décembre, par Louis-Napoléon Bonaparte, qui de légitime président de l’éphémère IIe République – elle n’a duré que quatre ans, neuf mois et huit jours – s’apprête à devenir, par la force des armes, l’empereur Napoléon III.

Hugo a alors 50 ans et un passé impressionnant. Académicien français depuis dix ans, pair de France par la grâce du roi Louis-Philippe, il a été élu maire du 8e arrondissement de Paris en 1848, puis député l’année suivante. C’est à la fois un écrivain à succès et une personnalité politique en vue. Auteur inspiré, empli de lyrisme épique mais aussi de compassion, il émeut le cœur du public tant avec ses poèmes, Odes et ballades, Les Feuilles d’automne, qu’avec ses romans, Le Dernier Jour d’un condamné – livre de combat contre la peine capitale – ou encore Notre-Dame de Paris, qui montre en Quasimodo, monstre poignant, la coexistence du sublime et du grotesque, c’est-à-dire la beauté qui se cache sous la laideur. Ses pièces de théâtre, Cromwell, Hernani ou encore Ruy Blas, ont également contribué à faire de Victor Hugo la figure de proue du romantisme français. Un homme qui désire briser les traditions convenues de l’art dramatique, ouvrir la littérature à la liberté, comme il le résume en trois vers dans Les Contemplations : «Et sur l’Académie, aïeule et douairière,/ […] Je fis souffler un vent révolutionnaire./ Je mis un bonnet rouge au vieux dictionnaire.»

C’est ce même esprit de rébellion qui l’anime en tant qu’élu de la nation. Son discours fleuve contre la misère et l’égoïsme des nantis, prononcé le 9 juillet 1849 à l’Assemblée, scandalise la majorité de ses collègues, les conservateurs du parti de l’Ordre, mais connaît un retentissement considérable… Bref, Hugo, en cette fin de l’année 1851, est un homme qui compte et qu’on écoute. Du moins parfois. Car concernant Louis-Napoléon Bonaparte, le moins qu’on puisse dire est qu’il est loin d’être en phase avec le peuple.
L'appel à la résistance armée de Victor Hugo

Les Français se préparent à approuver massivement, lors de deux plébiscites, non seulement le coup d’Etat du prince-président mais aussi le rétablissement de l’empire. Victor Hugo, lui, au soir du 2 décembre 1851, a signé un appel virulent à la résistance armée – «charger son fusil et se tenir prêt» – qui n’a rencontré aucun écho. Devant l’échec, il a hésité, se cachant à demi, songeant à se constituer prisonnier pour embarrasser de son éminente personne les nouvelles autorités. Le commissaire auquel il a voulu se livrer, fin politique, lui aurait fait cette réponse admirable : «M. Hugo, je ne vous arrête pas car je n’arrête que les gens dangereux.» Pour finir, devançant le bannissement décrété contre lui ainsi que contre une soixantaine d’autres députés, le poète a choisi de partir pour un exil qui va durer vingt ans, d’abord à Bruxelles, puis à Jersey, puis à Guernesey. Dans le train qui le mène vers la Belgique, il emporte dans ses bagages la puissance éruptive de son talent, ses fulgurances de visionnaire, ses grands projets pleins d’humanité et les livres qu’il lui reste à écrire – et qui compteront parmi les plus importants, comme La Légende des siècles ou Les Misérables. Il emporte aussi l’amertume du vaincu et une haine monumentale, car rien ne l’apaisera, envers «l’usurpateur» qui s’est emparé du pouvoir.

Hugo, en rafale, pour se décharger de sa fureur, va consacrer trois livres à Louis-Napoléon Bonaparte. D’abord, Napoléon le Petit, pamphlet jeté sur le papier dès son arrivée à Bruxelles, puis, l’année suivante Les Châtiments, «une somme véhémente et sombre», «une grêle de vers indignés», selon les mots de l’écrivain Jean des Cars, auteur de plusieurs livres sur la période. Enfin, L’Histoire d’un crime, qui ne trouvant pas d’éditeur ne sera publié qu’après la chute du Second Empire, en 1877. Cette trilogie vengeresse constitue en effet une charge fort violente et parfois basse. La filiation même de Louis-Napoléon, qui ne serait pas un authentique Bonaparte, y est mise en cause. Hugo voit en lui «l’enfant du hasard […] dont le nom est un vol, et la naissance un faux.»

Il brosse, dans Napoléon le Petit, un portrait cruel : «Louis Bonaparte est un homme de moyenne taille, froid, pâle, lent, qui a l’air de n’être pas tout à fait réveillé. […] Il a la moustache épaisse et l’œil éteint. […] C’est un personnage vulgaire, puéril, théâtral et vain. […] Il aime la gloriole, le pompon, l’aigrette, la broderie, les paillettes […], les grands mots, les grands titres, ce qui brille, toutes les verroteries du pouvoir. En sa qualité de parent de la bataille d’Austerlitz, il s’habille en général.» Plus loin dans le même texte : «Cet homme ment comme les autres hommes respirent.»

Au fil de son inspiration déchaînée, le poète qualifie son ennemi de «misérable », de «nain immonde», de «pourceau dans le cloaque», son entourage de «cour de parvenus»… Est-il l’inventeur du sobriquet «Nabot-Léon» ? Les historiens n’en sont pas sûrs, mais il n’a de cesse en tout cas de célébrer la gloire de l’oncle, Napoléon Ier, le «grand», pour mieux rabaisser le neveu, le «petit». Dans L’Expiation, un des poèmes des Châtiments – dont le vers le plus connu est «Waterloo ! Waterloo ! morne plaine !» –, Victor Hugo assène que le plus terrible châtiment infligé par Dieu à la dynastie des Bonaparte est… de lui avoir donné Louis-Napoléon comme héritier !

Pourquoi tant de haine ?
L’étonnant de l’histoire est que les deux hommes ont d’abord été, sinon amis, du moins alliés. Elus tous les deux députés de l’Assemblée constituante en avril 1848, ils se rencontrent à de multiples reprises. Comme Hugo le rapporte dans Choses vues (un recueil de notes et de mémoires publiées en 1887), ils se croisent notamment chez Odilon Barrot, président du Conseil, rue de la Tour d’Auvergne, à Paris. L’écrivain juge alors Louis-Napoléon «distingué et intelligent». Lors de la campagne électorale de 1848, il soutient sa candidature à la présidence de la République, menant une vigoureuse campagne en sa faveur dans L’Evénement, le journal qu’il avait fondé avec ses fils Charles et François-Victor. Une fois le prince élu, Victor Hugo compte parmi les premiers invités à l’Elysée. Il trouve «le grand salon affreux, les gravures et les tableaux du choix le plus misérable, la cuisine exécrable». Cela n’empêche pas Hugo de devenir ensuite, quelque temps, une sorte de conseiller officieux que le chef de l’Etat reçoit en fin de journée dans son palais pour de discrets entretiens – ce qu’on appellera plus tard, sous la Ve République, un «visiteur du soir». Est-ce, comme on le lit souvent, parce qu’il brigue le ministère de l’Instruction publique et que Louis-Napoléon le lui refuse, que leur entente vole bientôt en éclats ? C’est possible, même si Hugo n’en dit rien lui-même. «Les questions d’enseignement étaient l’une de ses préoccupations majeures, souligne Eric Anceau, historien spécialiste du Second Empire. Il est probable qu’elles soient un point de discorde, voire à l’origine de la rupture.» Le prince-président, en effet, pour s’attacher l’électorat catholique, confie le ministère au comte Alfred de Falloux, lequel, par la loi portant son nom, ouvre en grand l’enseignement au clergé… Victor Hugo, défenseur d’une école laïque, est furieux.

Au chapitre des griefs, il y a aussi, surtout, le «crime» de Louis-Napoléon Bonaparte, le coup d’Etat du 2 décembre 1851. Qu’il faut replacer dans son contexte. La Chambre des députés était aux mains d’une majorité monarchiste puissante et active, hostile au suffrage universel comme aux institutions républicaines. Le jeune philosophe communiste Karl Marx – il a alors 33 ans – observateur avisé des événements, voyait venir pour la France, imminente, «la dictature de l’Assemblée». Et l’écrivaine George Sand constatait : «Nous n’étions vraiment plus en République, nous étions gouvernés par une oligarchie, et je ne tiens pas plus à l’oligarchie qu’à l’empire. Je crois que j’aime encore mieux l’empire.» Tel devait être l’état d’esprit de bien des citoyens.
Ce constat, le grand historien Pierre Milza le fait aussi dans une biographie qu’il a consacrée à l’empereur et qui fait aujourd’hui référence (Napoléon III, éd. Perrin, 2006) : «Une majorité de Français n’a pas désapprouvé Louis-Napoléon et en était même satisfaite.» En outre, le coup d’Etat a été relativement peu sanglant – 300 à 400 victimes, auxquelles il faut ajouter 23 tués parmi les forces de l’ordre. On avait compté 5 000 morts sur les barricades ouvrières de juin 1848. Louis-Napoléon Bonaparte a toujours déploré, par la suite, l’atteinte à la légalité dont il s’est rendu coupable, et les violences qui l’ont accompagné. Mais il a pu se prévaloir aussi d’avoir, par son action, sauvé ce qui pouvait l’être des idéaux de 1789. Victor Hugo, dans un registre plus étroit, s’est fait, lui, le strict défenseur de la Constitution violée, le gardien intraitable et outré du temple institutionnel. C’était en somme l’affrontement de deux légitimités.

Ce qui frappe, quand on compare la pensée des deux hommes, c’est la proximité de leurs idées politiques. Victor Hugo a un parcours sinueux. Il a été monarchiste comme sa mère, bonapartiste comme son père – qui fut général de Napoléon Ier –, puis républicain conservateur, puis de plus en plus libéral, puis socialiste, puis révolutionnaire… Un incessant glissement de la droite vers la gauche. Quand il part pour l’exil, il est devenu le progressiste de combat dont il laissera l’image dans l’Histoire, avec ses engagements intangibles, l’abolition de la peine de mort, le rejet du pouvoir absolu, la liberté d’expression, la lutte contre la misère, l’éducation gratuite et obligatoire…
Louis-Napoléon, lui, est bonapartiste de nature, pourrait-on dire. S’il adhère aux principes juridiques et sociaux de la Révolution, il estime qu’ils doivent «être complétés par un pouvoir politique fort» – mais, dans le même temps, attentif au sort des humbles. Dans son livre Extinction du paupérisme, publié en 1844 alors qu’il est détenu au fort de Ham, dans la Somme, pour avoir déjà tenté un coup d’Etat, le futur monarque se montre lui aussi «de gauche».

Napoléon III, l'empereur socialiste ?
Certains historiens, plus tard, n’hésiteront pas à le qualifier d’«empereur socialiste », au sens du socialisme saint-simonien qui prône l’effacement de la lutte des classes et non pas, comme les marxistes, son exacerbation révolutionnaire. Reste que Napoléon III ne s’est pas contenté d’écrire. Détenteur du pouvoir, il a agi pour les pauvres. On lui doit la reconnaissance du droit de grève en mai 1864, les premiers embryons de syndicats en 1868, les caisses de retraite, les assurances contre les accidents du travail, l’assistance judiciaire gratuite, le libre accès de filles à l’instruction publique, l’instauration des «fourneaux économiques», ces soupes populaires qui serviront jusqu’à 1 200 000 repas par an, sans oublier l’assainissement des villes, notamment Paris, où le choléra tuait encore 5 000 personnes en 1853, avant les grands travaux d’Haussmann.

Tout cela, se dit-on, aurait dû rapprocher le poète et l’empereur, concourir à leur réconciliation, entre hommes de bonne volonté. Il n’en a rien été. Hugo a gardé sa colère. Il n’a jamais cessé de vitupérer l’usurpateur du 2 décembre 1850, quoi que celui-ci fasse. Quand, en 1859, après avoir déjà fait gracier nombre de ses opposants, Napoléon III décrète une amnistie générale, l’écrivain la rejette avec hauteur : «La liberté est partie, je rentrerai quand la liberté rentrera.» Et c’est bien ce qu’il fera, ne revenant en France qu’en 1870, après que Louis-Napoléon, écrasé par l’armée prussienne à Sedan, dut partir à son tour en exil en Angleterre.

Jean des Cars, peu indulgent envers Hugo, estime qu’il n’avait de fait aucun intérêt à rentrer plus tôt, que son statut de proscrit, de «victime de la tyrannie», en assurant son succès littéraire, lui rapportait des fortunes en droits d’auteur. Ce dernier point est exact, mais il existe peut-être aussi une dimension psychologique à la haine inexpiable de l’écrivain envers l’empereur. Géant de la littérature, Victor Hugo a été aussi un homme compliqué, centré sur lui-même, orgueilleux, En se confrontant au premier des Français, Hugo se hisse à sa hauteur d’une vanité extrême. Sa devise, «Ego Hugo», «Moi Hugo», l’exprime assez clairement. A Hauteville House, sa demeure de Guernesey, l’exilé génial appose partout, maniaque, l’initiale de son prénom. La cheminée de la salle à manger qu’il dessine lui-même forme un gigantesque H (initiale de son nom) en saillie sur le mur. Son fils Charles décrit l’endroit comme un «véritable autographe de trois étages». Le poète alors a-t-il été jaloux de l’empereur ? Le personnage ne pouvait laisser le romancier indifférent : prince, conspirateur, aventurier, protecteur des arts et de l’industrie, grand séducteur de femmes, modernisateur de la France, général à la tête de ses troupes à Magenta, à Solférino… Louis-Napoléon Bonaparte, si extraordinairement romantique, aurait pu être le héros d’un roman de Victor Hugo. «L’entêtement de l’écrivain était peut-être pour lui une façon de se grandir, observe encore l’historien Eric Anceau. En se confrontant au premier des Français, il se hissait à sa hauteur et ne pouvait monter plus haut.»
Hugo, indiscutablement, a été un adversaire terrible. Par ses pamphlets, qui entraient en France sous le manteau, parfois cachés dit-on dans des bustes de l’empereur, et qui faisaient rire dans les salons de l’opposition libérale, il a contribué à populariser une image durablement négative du régime. Injustice ? Dans un ouvrage paru en 2008, Coup d’Etat à l’Elysée, l’académicien Alain Decaux, s’adressant à Hugo par-delà la tombe, a cette réflexion profonde : «Avec l’infini respect que je vous porte, j’affirme que la haine vous va mal […], mais, cher grand homme, les historiens ont travaillé. Ils ne vous ont pas donné raison. Ils en sont, depuis une vingtaine d’années, non pas à réhabiliter Napoléon III, mais à donner de sa personne une figure conforme à l’Histoire.» Il aura fallu plus d’un siècle pour que l’empereur apparaisse tel qu’en lui-même, débarrassé de la légende noire dont l’avait affublé son impitoyable adversaire.

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