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Les biens immobiliers font-ils partie des choses produites ? Oui et non. Leur caractère presque impérissable et unique (en Europe plutôt par opposition aux maisons en bois toutes presque identiques aux Etats-Unis), leur coût, en font les biens les plus prépondérants dans le patrimoine des ménages propriétaires loin devant les voitures ou les objets d'arts. 


Avec le smart phone, c'est le seul bien absolument indispensable pour vivre : avoir un toit. Et pour cela il faut un emplacement, lui aussi unique. C'est bien la raison pour laquelle deux biens au sein du même immeuble ne se valent pas.  

Pour ces raisons, l'immobilier constitue l'une des principales briques du système économique. Cela se traduit par une forte imbrication avec le système de financement bancaire, d'assurance, de fiscalité locale, et de réglementations (techniques, sanitaires, environnementales, etc). En France, 7 ministères sont concernés par l'immobilier.

L'immobilier, ce n'est pas seulement les logements mais aussi le secteur tertiaire avec l'immobilier de bureau, l'hôtellerie, les plateformes logistiques et les centres commerciaux. Bref c'est l'un des coeurs de l'activité avec l'énergie et les transports. En 10 ans, la ville de Naples n'a pas évolué alors que Barcelone ou Madrid se modernisent tout en conservant la qualité de leur patrimoine historique.


Les matières premières, les objets, l'immobilier finissent par être la propriété de personnes physiques (individus) ou morales (entreprises, institutions, Etats etc). Les [grandes fortunes] en sont les principaux propriétaires et ce de manière très concentrée.


Miami

Préambule

Secteur à part, l’immobilier regroupe à la fois les problématiques de logements, de lieu de travail, avec la question des transports qui en découle ; mais c’est aussi un produit financier, et, à travers les règles d’urbanisme, une partie du patrimoine . En tant que secteur économique, l’immobilier compte 8 branches d’activité (de la construction à la gestion) et emploi 2 millions de salariés représentant près de 10% du PIB.  Chacun a son avis sur l’immobilier puisque chacun vit soi-même l’immobilier : propriétaire ou locataire, chacun a besoin de se loger tout le long de sa vie immobilière. Comme la santé avec le classement des hôpitaux ou l’éducation avec le classement des lycées, l’immobilier fait partie des marronniers à succès de la presse magazine. De plus en plus d’ événements de la vie (séparations, allongement de la vie, durée des études)  se répercutent dans des problématiques immobilières..
 
Les premières villes apparurent au sein de la civilisation babylonienne (il y 5 000 ans) parmi lesquelles Mari (en plein cœur de la Syrie). En Europe, depuis Napoléon, la mise en place de cadastres a permis de maîtriser l’urbanisation inhérente au développement économique. C’est la raison pour laquelle l’Europe maîtrise bien mieux son urbanisation que l’Asie,  l’Afrique ou même le Moyen-Orient. La notion même de patrimoine historique (avec des styles selon les époques) n’existe pas sur ces continents. Encore moins dans les « nouveaux mondes » sans histoire comme en Amérique et en Océanie. La « Pierre » est vraiment une spécificité Française héritée de la civilisation Romaine. Les Grecs, comme on l’a appris lors de la crise des dettes souveraines, n’ont pas su mettre en place de cadastre. Ils en payent aujourd’hui encore le prix.
 
La Nature des biens immobiliers
Les biens immobiliers peuvent se regrouper en quelques catégories :
- Les logements : maisons individuelles, maisons dans des lotissements, immeubles collectifs
- Les biens atypiques à forte valeur économique, culturelle ou historique  : édifices religieux, musées et les logements « premium », ceux des riches qui souvent laissent des traces dans l’histoire par le caractère somptuaire
- Les biens tertiaires : infrastructures (aéroports, gares , etc), bureaux, usines utiles à l’activité économique et dont le cycle de vie diffère des autres biens. Le coût d’exploitation sera particulièrement surveillé. Sachant que l’immobilier représente environ 10% des charges payées par les entreprises, c’est un levier significatif d’amélioration de la rentabilité des entreprises mais aussi de la vie des salariés. En effet, n’importe quel salarié passe plus de temps à son bureau qu’à son domicile..
 
La situation des ménages (occupants et propriétaires) et leur dynamique démographique, l’Etat régulateur et collecteur d’impôts, les niveaux des taux d'intérêt, la stratégie des  intermédiaires financiers, la politique énergétique...De nombreux facteurs expliquent la situation du marché  immobilier.
 
Les mécanismes de confrontation de l'offre et de la demande déterminent les prix.  Et d’abord, comprendre l’immobilier c’est admettre qu’il n’existe pas UN marché immobilier mais plusieurs, et presque autant qu’il y a de biens. Le caractère unique d’un appartement, de par son emplacement (étage, exposition, configuration), rend toute comparaison délicate et souvent approximative, en tout cas subjective (selon les goûts). Voilà pourquoi, alors que, dans sa globalité, derrière un marché qui se tient bien dans sa globalité, de nombreuses disparités peuvent apparaître : hausse des prix dans des agglomérations dynamiques (logique des cœurs de la mondialisation), et longue diminution des prix dans des campagnes touchées par la mondialisation. 


Principales vagues remarquables

Civilisations antiques

Les premiers biens immobiliers sont apparus en même temps que les premières villes en Syrie au IIIème siècle avant JC comme par exemple la cité mésopotamienne de Mari dont les vestiges ont été découverts en 1933 par des archéologues français.

Plusieurs périodes de l’histoire humaine ont laissé des traces grâce à l’utilisation de la « pierre ». Une première vague antique dont les civilisations demeurent encore mystérieuses : les pyramides d’Egypte,  le temple de Baalbeck, Palmyre, la ville de Pompeï, etc.


Châteaux, Palais et Cathédrales

Une deuxième vague mieux connue jusqu’à la Révolution française avec la construction de Châteaux en Europe et de Palais au Moyen-Orient et en Asie.

Absence de vieilles villes en Asie du fait de l’utilisation de matériaux périssables (cas de la Chine et du Japon).

Immeubles collectifs haussmanniens

Les immeubles collectifs haussmannien de Paris : Haussmann (1852-1870)

Peu de villes ont connu de véritables révolutions comme Paris avec les grands travaux entrepris par la baron Haussmann.

Les grattes ciels de Chicago puis New York

Dernière vague immobilière, celle des grattes ciels dont Eiffel a pu être l’initiateur (1887). C’est en tout cas aux Etats-Unis que le concept s’est développé.

Le terme de gratte-ciel  est une traduction de l'anglais sky scraper (1891), et provient du vocabulaire maritime : c'était le nom donné aux plus hauts des trois-mâts qui abordaient New York depuis Liverpool.

La reconstruction de Chicago, ville d'origine des économistes de l'Ecole Libérale (cf illustration Tintin en Amérique à Chicago) après le grand incendie de 1871 a permis l’émergence d’une nouvelle approche de la construction d’immeubles afin de réduire les coûts liés à l’augmentation du prix des terrains.

Indice des prix de l'ancien en France et construction de logement

La construction du nombre de logements a atteint près de 500 000 unités dans les années 1970. Depuis cette date, la construction est en forte diminution pour stagner à partir des années 1990. C'est à partir de cette période que les prix des logements ont considérablement augmentés. On remarque la bulle spéculative spécifique à Paris dans les années 1990

Construction de logement et population française

Alors que la population française a augmenté de 25 millions d'individus sur la période 1920-2008, la construction de logements s'est considérablement ralentie.

L'évolution des prix depuis le milieu du 20ème siècle pourrait s'expliquer par le ralentissement de la construction de logements neufs progressivement depuis les années 1970. Même si la population française augmente globalement, les nouvelles générations sont moins nombreuses que celles du « baby-boom ». Il est donc difficile de déterminer si l'augmentation des prix est liée à une pénurie d'offre ou résultante de la politique des taux d'intérêt.

Prix de l'immobilier ancien et taux d'intérêt en France

Il semble donc évident de lier l'augmentation des prix de l'immobilier (des transactions) à la politique de taux d'intérêt à court terme.
Depuis la baisse historique des taux en 2009, le niveau des prix ne semble pas impacté malgré un net ralentissement des transactions. Si les taux remontent fortement, les transactions immobilières de personnes ayant les moyens d'acheter devraient se réaliser sur des bases de prix très inférieures à aujourd'hui.

Indice des prix de l'ancien en IDF - base 100 en 2000

Les prix de l'immobilier s'expliquent pas différents facteurs et surtout selon le type de biens :

  • la démographie : besoins de se loger, de loger une famille, une résidence secondaire, divorces, etc
  • les facilités d'accès au crédit : niveau des taux d'intérêt, marge des banques, solidité financière des banques
  • la situation d'autres classes d'actifs : les investisseurs regardent le rendement par rapports à d'autres classes d'actifs

Déclaration de construction de logements commencés et autorisés (France)

Taux d'utilisation des capacités de production dans le bâtiment 75-09

Taux d'utilisation des capacités de production dans le bâtiment 94-15

Parc Immobilier France

A gauche : le nombre de ménages par statut : propriétaires de leur logement, multipropriétaires, locataires de logements privés et locataires de logements publics. Les locataires de leur logement principal mais par ailleurs propriétaire d'un bien ne sont pas comptés.

Sur un total de 27 millions de ménages, on dénombre 15 millions de propriétaires pour 12 millions de locataires.

Le parc de logement est supérieur au nombre de ménage en raison des résidences secondaires et des logements vacants.

Aux 15 millions de logements privés principaux, il faut donc ajouter :
-  presque 5 millions de résidences secondaires
- et 2 millions de logements vacants.
On retrouve ensuite les 12 millions de logements loués dont la moitié par des particuliers.

Rapport sur L'état du logement en 2011 (2013)

Immobilier en France : 5 millions de ménages proprietaires

Une étude du ministère du logement et du développement durable datant de 2010

Etude 2010 sur les ménages proriétaires

Prix de l'immobilier en France : Une vision a long terme

Etude sur les marchés résidentiels europeens

Caractéristiques du marché de l'immobilier en france

Plusieurs grandes lois entre juillet 2006 et mars 2015 avec 500 articles de loi, 400 décrets d'applications, et quelques ordonnances :

2004 : Acte II de la loi de décentralisation
2005 : Plan de cohésion sociale
2009 : Lois Grenelle
2010 : Loi Grand Paris
2014 : Loi MAPTAM (Modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles)
2015 : NOTRe (Nouvbelle organisation territoriale de la République)
2015 : Loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte

Surface moyenne d'un logement : de 22 m² dans les années 1970 à 40 m² en 2014

Le logement est un bien marchand ce qui limite la capacité d'intervention publique mais c'est aussi le paysage de la France à grande échelle.

Population (famille), Economie (Finance) et Urbanisme (Paysage)  sont concernés par l'immobilier.

Stocks de logement : 34 millions
Flux neuf : 300 à 400 000 lots par an
Rotation : 2,2 millions 

27% des résidenses principales ont été construites avant 1948.
58% des ménages sont propriétaires (2013).
Le parc de logements locatis appartient à des particuliers sauf environ 250 000 lots détenus par la CDC et quelques assureurs.

Le logement est le troisième budget des ménages (15,7%) derrière le transport (17,4%) et l'alimentaire (16,4%).

Logement d'après guerre : Plan Courant (1953)
Pic des mises en chantier en 1972 avec 535 000 mises en chantier.

Augmentation des prix de l'immobilier : tendance mondiale de 2000 à 2007.

France : hausse des prix soutenue par l'allongement de la durée des crédits.

Volume des ventes : 700 000 en moyenne avec un niveau de 800 000 au début des années 2000.

Les écarts de prix entre villes vont de 1 à 7.

Loyers : évolution conforme à l'indice des prix entre 1999 et 2007
Prix : +140%
Loyers : +24%

Accroissement du parc locatif de 1988 à 2013
1,8 millions de logements dont 637 000 2 pièces.

Décalage Offre / Demande
1. Déficit quantitatif brut
2. Carences qualitatives
3. Inaccessibilité financière

Le rève de détenir sa maison individuelle et les contraintes financières des ménages provoque un étalement de lotissements à la périphérie des villes moyennes. Cette tendance pose un problème de au niveau des coûts individuels liés à l'éloignement (voiture / essence) et de coût collectif en termes d'infrastructures.

L'action sociale est confiée aux départements depuis la loi de 1982.

Ratio : 1,5 emploi par logement par an.
Le secteur du logement emploi 2 millions de personnes. C'est un débouché important pour le bâtiment, les banques et l'administration fiscale.

La TVA réduite sur les travaux incite les ménages à déclarer leurs entrepreneurs pour bénéficier du taux réduit (5,5% si travaux énergétiques à 10%) en contre-partie d'une attestation fournie à l'administration fiscale.

Immobilier dans 1000 ans

Révolution du droit de propriété
- des centres historiques collectivisés et réservés au tourisme : des droits d'occupations temporaires obtenus au mérite et au hasard
- des emplacements pour les logements mobiles d'un nouveau genre (néo mobile home pour habitation dans la nature et horizontales)
- destruction de 95% des biens existants avant 2016 jugés sans aucun intérêt

Critique des subventions à l'immobilier

Pourquoi la France est-elle devenue moche ? (Télérama 2010)

Un gros bourg et des fermes perdues dans le bocage, des murs de granit, des toits d'ardoise, des tas de foin, des vaches... Et pour rejoindre Brest, à quelques kilomètres au sud, une bonne route départementale goudronnée. C'était ça, Gouesnou, pendant des décennies, un paysage quasi immuable. Jean-Marc voit le jour dans la ferme de ses parents en 1963. Il a 5 ans lorsqu'un gars de Brest, Jean Cam, a l'idée bizarre d'installer en plein champ un drôle de magasin en parpaing et en tôle qu'il appelle Rallye. Quatre ans plus tard, les élus créent un peu plus au nord, à Kergaradec, un proto­­type, une ZAC, « zone d'aménagement concerté » : les hangars y poussent un par un.


Un hypermarché Leclerc s'installe au bout de la nouvelle voie express qui se cons­truit par tronçons entre Brest et Rennes. Puis viennent La Hutte, Conforama et les meubles Jean Richou... 300 hectares de terre fertile disparaissent sous le bitume des parkings et des rocades. Quelques maisons se retrouvent enclavées çà et là. La départementale devient une belle quatre-voies sur laquelle filent à vive allure R16, 504 et Ami 8. Un quartier chic voit le jour, toujours en pleine nature, qui porte un nom de rêve : la Vallée verte...


C'est à ce moment-là que ça s'est compliqué pour les parents de Jean-Marc. Avec l'élargissement de la départementale, ils sont expropriés d'un bon bout de terrain et ne peuvent plus emmener leurs vaches de l'autre côté de la quatre-voies. Ils s'adaptent tant bien que mal, confectionnent des produits laitiers pour le centre Leclerc, avant de se reconvertir : la jolie ferme Quentel est au­jourd'hui une des salles de réception les plus courues de Bretagne.
Les fermes voisines deviennent gîte rural ou centre équestre. La Vallée verte, elle, se retrouve cernée de rangées de pavillons moins chics : « Nous, on a eu de la chance, grâce à la proximité de l'aéroport, les terres tout autour de la ferme sont restées inconstructibles. » Aujourd'hui, quand il quitte son bout de verdure préservé pour aller à Brest, Jean-Marc contourne juste la zone de Kergaradec, tellement il trouve ça moche : « C'est à qui fera le plus grand panneau, rajoutera le plus de fanions. Comme si tout le monde hurlait en même temps ses messages publicitaires. » 

Ça s'est passé près de chez Jean-Marc, à Brest, mais aussi près de chez nous, près de chez vous, à Marseille, Toulouse, Lyon, Metz ou Lille, puis aux abords des villes moyennes, et désormais des plus petites. Avec un formidable coup d'accélérateur depuis les années 1982-1983 et les lois de décentralisation Defferre. Partout, la même trilogie – infrastructures routières, zones commerciales, lotissements – concourt à l'étalement urbain le plus spectaculaire d'Europe : tous les dix ans, l'équivalent d'un département français disparaît sous le béton, le bitume, les panneaux, la tôle.
Il n'y a rien à comprendre, a-t-on jugé pendant des années, juste à prendre acte de la modernité à l'œuvre, une sorte de chaos naturel et spontané, prix à payer pour la « croissance » de notre bien-être matériel. Les élites intellectuelles de ce pays oscillent entre répulsion (« c'est moche, les entrées de ville »), fascination (« vive le chaos, ça fait Wim Wenders ! ») et indifférence : elles habitent en centre-ville... Rien à comprendre, vraiment ?
En 2003, l'architecte urbaniste David Man­gin prend le temps d'y réfléchir quelques mois et sort un an plus tard son formidable bouquin, La Ville franchisée, qui reste l'analyse la plus pertinente des métastases pé­riurbaines. Il faut en finir, dit Mangin, avec l'idée que ce « chaos sort de terre tout seul ». Il résulte au contraire « de rapports de forces politiques, de visions idéologiques, de cultures techniques ».
Lorsque apparaissent les premiers supermarchés, au début des années 60, la France ne compte que 200 kilomètres d'autoroutes, un morceau de périphérique parisien, aucune autre rocade, pas le moin­dre rond-point... et un architecte-urbaniste visionnaire, Le Corbusier ! Celui-ci a compris très tôt l'hégémonie à venir de la voiture, à laquelle il est favorable. Dès 1933, avec des confrères qu'il a réunis à Athènes, il a imaginé de découper les villes de fa­çon rationnelle, en quatre zones cor­respondant à quatre « fonctions » : la vie, le travail, les loisirs et les infrastructures routières.
L'Etat s'empare de l'idée, on entre dans l'ère des « zones », ZUP, ZAC, etc. (1) Et puis il faut « rattraper » l'Allemagne et son insolent réseau d'autoroutes ! Du pain bénit pour notre illustre corps d'ingénieurs des Ponts et Chaussées. La France inscrit dans la loi (loi Pasqua, 1998) que tout citoyen doit se trouver à moins de quarante-cinq minutes d'une entrée ou d'une sortie d'autoroute ! Des itinéraires de contournement des villes sont construits, le territoire se couvre d'échangeurs, de bre­telles et de rocades. Vingt ans plus tard, les enfilades de ronds-points à l'anglaise, trop nombreux et trop grands, parachèvent le travail : ils jouent, constate Mangin, « le rôle de diffuseurs de l'étalement dans le nouveau Meccano urbain qui se met en place ».

L’empire du hangar


Ceux qui ont vite compris le potentiel que leur offrait ce quadrillage de bitume – foncier pas cher et abondant, accessibilité et visibilité formidables –, ce sont les nouveaux opérateurs du commerce. Ils s'appellent Leclerc en Bretagne, Auchan dans le Nord, Casino dans la région stéphanoise. Leur stratégie : se faire connaître sur leur terroir d'origine, saturer un territoire pour étouffer la concurrence, puis s'étendre à d'autres régions. « Localisations et accès sont repérés et négociés en amont, explique Mangin, auprès des propriétaires privés, des élus, des aménageurs de ZAC et des directions départemen­tales de l'Equipement. » Conçus à l'américaine – « no parking, no business » –, les hypermarchés raisonnent en termes de « flux » de voitures et de « zones de chalandise » : ils com­mencent par aspirer les consommateurs des centres-villes en attendant que les lotissements viennent boucher les trous du maillage routier...
Aujourd'hui, la France, championne mondiale de la grande distribution – elle exporte son glorieux modèle jusqu'en Chine – compte 1 400 hypermarchés (de plus de 2 500 mètres carrés) et 8 000 supermarchés... Et pour quel bilan ! « En cassant les prix sur quelques rares mais symbo­liques produits, les grandes surfaces se sont enrichies en ruinant les pompes à essence, les commerces de bouche, les drogueries, les quincailleries, des milliers de commerces indépendants spécialisés ou de proximité, des milliers d'artisans, et même des milliers de producteurs et fournisseurs. Les résultats sont objectivement inacceptables. Avec, en plus, des prix supérieurs à ceux de nos voisins eu­ropéens ! »
Ce n'est pas un dangereux contestataire qui dresse ce constat, mais Jean-Paul Charié, député UMP du Loiret (hélas décédé en novembre dernier), dans un rapport sur l'urbanisme commercial rédigé en mars 2009. La logique des grandes surfaces a vidé les centres-villes de leurs commerces, a favorisé la malbouffe, contraint de nombreuses entrepri­ses à délocaliser. Elle a fabriqué des emplois précaires et des chômeurs. C'est une spécificité très française – 70 % du chiffre d'affaires commercial est réalisé en périphérie des villes, contre 30 % en Allemagne.


L'homme le plus riche de France ? Gérard Mulliez, fondateur du groupe familial Auchan. Une nébuleuse d'entreprises dont le poids estimé en fait le premier annonceur publicitaire et le troisième employeur du pays. Difficile de résister à son influence, ou à celle des Leclerc, Carrefour, Intermarché, aménageurs en chef de l'Hexagone. Jusqu'à la loi de modernisation de l'économie votée en 2008, l'implantation des grandes surfaces n'était d'ailleurs pas soumise au droit de l'urbanisme, mais au seul droit commercial. Aucune règle n'était édictée quant à la forme ou à l'aspect des bâtiments, seule la surface comptait, donnant lieu à des marchandages peu re­luisants avec les élus : laisse-moi construire mon supermarché, je financerai ton club sportif...


« L'aménagement du territoire soumis aux puissances financières débouche toujours sur des effets pervers, poursuit le rapport Charié. Comment un élu peut-il facilement refuser un projet parasite si c'est par ailleurs une source de financement pour le budget communal ? » A fortiori s'il est maire d'une petite ville, désormais en première ligne. Car l'hypermarché de première génération s'est « fractionné ». Decathlon, Norauto, Leroy-Merlin, Kiabi, Cultura... c'est aussi le groupe Auchan ! Autant de MSS (moyennes surfaces spécialisées) qui investissent de nouvelles petites ZAC, où McDonald's côtoie désormais Biocoop...
Pas un bourg qui n'accueille le visiteur par un bazar bariolé : « C'est partout le même alignement de cubes et de parallélé­pipèdes en tôle ondulée, le même pullulement de pancartes et d'enseignes », se désole Jean-Pierre Sueur, sénateur socialiste du même Loiret, qui a déposé une proposition de loi à l'automne dernier. Son objectif : que « tous les documents d'urbanisme assurent la qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville ». Plein de bonnes idées, le texte a été adopté il y a deux mois par la majorité sénatoriale UMP, qui l'a vidé de sa substance – plus aucune mesure contraignante.

Le rêve pavillonnaire


Tandis que nos compatriotes s'accoutumaient à naviguer le week-end d'un parking à l'autre, les quartiers pavillonnaires ont fleuri. Il faut dire qu'ils n'ont pas vraiment eu d'autre choix, les Français, face à une crise du logement qui sévit depuis la Seconde Guerre mondiale. Alors que la population du pays était stable depuis le milieu du XIXe siècle – 40 millions d'habitants –, le baby-boom, l'accélération de l'exode rural, le recours à l'immigration puis l'arrivée des rapatriés d'Algérie changent la donne : il faut construire, vite, pour éradiquer les taudis urbains.
Ce sera, pendant vingt ans, la politique des grands ensembles, à laquelle la circulaire Guichard de 1973 met brutalement fin. Place au rêve pavillonnaire ! Certes, dans les années 20, les débuts de l'exode rural avaient donné naissance aux premiers lotissements – les fameux pavillons Loucheur des faubourgs parisiens. Mais cette fois, on change d'échelle. Rêve de tous les Français, le pavillon ? C'est ce que serinent, depuis Valéry Giscard d'Estaing, tous les gouvernements, qui appuient leur politique sur le rejet des grands ensembles et sur « notre mémoire rurale » – souvenons-nous de l'affiche bucolique de François Mitterrand en 1981, la force tranquille du clocher.


« Pourtant, le pavillon, c'est avant tout un choix contraint », constate David Mangin. Les centres-villes étant devenus inabordables, les familles pas très riches – elles sont la grande majorité – sont condamnées à l'exil périurbain. Et elles le resteront tant que manquera une bonne offre résidentielle collective. Alors, comme l'a observé l'urbaniste Bruno Fortier, « on tartine du lotissement au kilomètre », c'est facile et pas cher. Conçue par un promoteur-constructeur, la maison est un « produit », à commander sur catalogue. Où que l'on aille, le marché ne sait fournir que des lotissements avec des rues « en raquette », des parcelles de même taille, des maisons posées sur leur sous-sol de béton ; tant pis pour le raccord visuel avec la ville ancienne. Les plantes des jardins sont achetées en promotion à la jardinerie du coin ; tant pis pour la flore locale et le paysage.
La puissance publique y met du sien : incapable d'assurer la con­tinuité urbaine, elle croit compenser en imposant les règles draconiennes des Plans locaux d'urbanisme (PLU). Les Directions départementales de l'Equipement (DDE) imposent leurs normes, et les architectes des Bâtiments de France (ABF) homogénéisent à coups de pastiches régionalistes. Allez essayer de construire une maison en bois ou un peu personnalisée dans un lotissement ! « Les gens qui essaient se font flinguer, dit David Mangin. Ils doivent s'expliquer avec le maire, déposer trois permis, il y a des recours... Ils sont découragés. »

Les dégâts de la décentralisation


« Pendant très longtemps l'urbanisme a été une affaire d'Etat en France », rappelle Thierry Paquot, philosophe de l'urbain et éditeur de la revue Urbanisme. Mais, à partir des années 80, les gouvernements, de droite ou de gauche, ont délégué à d'autres la fabrication de la ville. L'Etat s'est mis au service du privé : « Le meilleur exemple, c'est Laurent Fabius, qui "offre" à Eurodisney une ligne de RER que les habitants de Marne-la-Vallée réclamaient sans succès depuis des années ! »
En 1983, les lois de décentralisation donnent tout pouvoir aux maires en matière de permis de construire « et la catastrophe commence, estime Thierry PaquotLa plupart des élus sont totalement incompétents en matière d'urbanisme, et de plus ont un goût exécrable ». Ils se reposent sur les promoteurs pour produire du clés en main. « L'habitat se banalise et conduit à cette France moche qui nie totalement l'esprit des lieux. »
Frédéric Bonnet, architecte-conseil de l'Etat en Haute-Vienne, confirme : « Dans un rayon de 40 kilomètres autour de Limoges, tous les villages ont construit dix, quinze, vingt maisons pour des habitants qui ne se rendent jamais dans le centre-bourg, puisqu'ils travaillent tous... à Limoges. » Le mécanisme est simple : pour lutter contre l'exode rural, pour éviter la fermeture de l'école, la commune fait construire un lotissement, qui amène de nouveaux arrivants. Mais les enfants scolarisés grandissent et s'en vont. Il faut créer un second lotissement pour attirer de nouvelles familles. C'est la fuite en avant. Le mitage du paysage est renforcé par la spéculation foncière.
Difficile pour le maire d'une petite commune de refuser à des voisins agri­culteurs la constructibilité sachant que le prix du terrain à lotir est alors multiplié par dix ou vingt. Et voilà comment la France consomme pour son « urbanisation » deux fois plus de terres agricoles que l'Allemagne : « Il faut en finir avec la politique urbaine coordonnée au niveau de la commune, ce n'est pas la bonne échelle », conclut Frédéric Bonnet.


Un développement pas durable


L'urbanisme raconte ce que nous sommes. Le Moyen Age a eu ses villes fortifiées et ses cathédrales, le XIXe siècle ses boulevards et ses lycées. Nous avons nos hangars commerciaux et nos lotissements. Les pare-brise de nos voitures sont des écrans de télévision, et nos villes ressemblent à une soirée sur TF1 : un long tunnel de publicité (la zone commerciale et ses pancartes) suivi d'une émission guimauve (le centre muséifié). Cette périurbanisation vorace s'opère en silence – les revues d'architecture l'ignorent. Elle a été peu visitée par le roman, le documentaire ou la fiction.
Aux Etats-Unis, des films comme American Beauty, la série Desperate Housewives ont raconté l'ennui qui suinte des quartiers pavillonnaires. En France, il manque un Balzac contemporain pour décrire la comédie urbaine. « La ville n'est pas objet de débat, analyse Annie Fourcaut, historienne de la vie citadine. On débat de l'école, pas de la ville, sans voir que la secon­de conditionne la première. Peut-être parce que les Français ne sont pas un peuple urbain. Il a fallu attendre 1931 pour que la population des villes égale celle des campagnes, des décennies après les Anglais et les Allemands. »
Alors, il n'y aurait pas d'autre modèle de vie que celui qui consiste à prendre sa voiture tous les matins pour faire des kilomètres jusqu'à son travail, par des routes saturées et des ronds-points engorgés, pour revenir le soir dans sa maison après être allé faire le plein chez Carrefour ? « L'inflexion, sur le plan des idées, a commencé, se réjouit Bruno Fortier. Depuis trois ou quatre ans, tout le monde dit : on arrête les conneries, on se calme, on redensi­fie, on réurbanise intelligemment, on cesse de dévorer les terrains agri­coles... Mais fabriquer un urbanisme plus évolué, avec un rapport à la nature plus riche, comme ce que l'on voit aux Pays-Bas, au Danemark ou en Allemagne, ça va coûter un peu plus cher ! »
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L'impératif écologique supplantera-t-il l'impéritie politique ? Durant l'été 2008, quand le prix de l'essence s'est envolé, le chiffre d'affaires de certaines zones commerciales s'est effondré. Affolés, les habitants des lotissements ont réclamé des lignes de bus à leur maire. « Depuis la fin des grands ensembles, la France n'avait plus de projet urbain collectif, rappelle Annie Fourcaut. Le développement durable pourrait en cons­tituer un. »
Alors rêvons un instant à ce que pourrait être une « ville passante », comme l'appelle David Mangin, une ville désintoxiquée de la voiture, désenclavée, oublieuse des artères qui segmentent et des zones privatisées et sécurisées, une ville de faubourgs dont les fonctions – habitat, travail, commerce, loisirs – seraient à nouveau mélangées, une ville hybride, métissée, où chacun mettrait un peu du sien... Trop tard ?
 
Le pavillon, un choix ?
Sur la carte du Comité du tourisme de la Haute-Vienne, les villages dessinés ressemblent tous à celui de l'affiche du candidat Mitterrand en 1981. Et en vrai ? Au sud-ouest de Limoges, au-delà de la zone commerciale, Boisseuil s'est couvert de lotissements. L'un d'eux se termine. Des dizaines de pavillons bas, parfois pas loin du cabanon amélioré. Il est loin « l'éco-quartier », dernière marotte de nos élus. C'est la France qui se lève tôt, qui fait des heures sup, mais n'a pas de quoi s'offrir plus.
A 5 kilomètres de là, à Pierre-Buffière, vieux bourg de 1 200 habitants, on tombe sur 21 parcelles, au bord des champs. Anne, « nounou », et son mari, fonctionnaire, sont venus « pour la qualité de vie ». De toute façon, « Limoges, c'était bien trop cher ». Bien sûr, « 80 % des gens qui habitent ici travaillent à Limoges. Il faut tout faire en voiture ». Même son de cloche à Eybouleuf, 400 habitants à peine, à 16 kilomètres au nord.


Le manque d'argent, toujours... « Avec la crise, les gens sont mutés et obligés de revendre », dit Louis, ancien routier. « Construire, c'est meilleur marché que de louer », explique quand même Fernand, retraité des abattoirs, qui a eu sa maison dès 1982. Depuis, combien ont poussé autour ? « Une, deux... neuf ! » Et d'autres plus loin. Tous les commerces ont coulé. « Les campagnes, maintenant, c'est des dortoirs. Mais les gens y sont plus heureux qu'en ville. » X.J.

Xavier de Jarcy et Vincent Remy

 
(1) La ZUP (Zone à urbaniser en priorité), procédure d'urbanisme créée en 1959 , a permis la construction des grands ensembles. La ZAC (Zone d'aménagement concerté) s'est substituée à la ZUP en 1967, pour faciliter la concertation entre collectivités publiques et promoteurs privés.
(2) Reprenant les attributions des Ponts et Chaussées (réseaux routiers, règlements d'urbanisme, etc.), les Directions départementales de l'Equipement (DDE) ont été créées en 1967. Depuis les lois de décentralisation, elles relèvent des conseils généraux. Le 1er janvier, elles ont fusionné avec les Directions départementales de l'Agriculture et de la Forêt, devenant DDT (Directions départementale des territoires). Elles sont donc désormais censées se préoccuper de développement durable...
A lire
La Ville franchisée, Formes et structures de la ville contemporaine, de David Mangin, 2004, éd. de la Villette, 480 p., 35 €.

Immobilier commercial

Avec près d’un rideau sur dix baissé, la vacance commerciale s’aggrave et touche fortement les centres des villes moyennes en France. Ce phénomène de dévitalisation des centralités urbaines, bien que contrasté d’un territoire à l’autre, devient préoccupant tant le commerce participe à la vie de la cité et la façonne en grande partie. Si le commerce est d’abord l’affaire des commerçants, il revient aux élus, responsables de la ville et de l'intercommunalité, d'engager et de mettre en œuvre une stratégie globale adaptée à la situation de leur territoire et de leurs centralités. Les expériences réussies de certaines communes montrent que la reconquête commerciale du centre-ville nécessite de concevoir un projet politique reposant sur une action volontariste à toutes les échelles de territoire. Les politiques de revitalisation commerciale des centres-villes ne peuvent pas envisager la problématique commerciale de manière isolée. Elles doivent ainsi mobiliser différents acteurs publics et privés autour d’un projet commun.

Soutenant les acteurs privés et les collectivités locales, l’État peut aussi encourager les projets de requalification commerciale des villes moyennes. C’est dans cette perspective que la mission conduite par l’IGF et le CGEDD propose la mise en œuvre d’un agenda « Commerces en cœur de ville » devant permettre de donner une direction et une cohérence à une série d’actions développées dans ce rapport, pour une reconquête commerciale des centres-villes en France.

Les start-ups de l'immobilier

Lire Victor Hugo : "Guerre aux démolisseurs"

Le ciment artificiel (Louis Vicat), le béton armée (Joseph Monier et François Hennebique), l'ascenseur moderne (Pierre-Joseph Fontaine), le béton précontraint (Eugène Freyssinet) ont été inventés par des français.

Exemples d'offres ou de start-up innovantes :

Foncier

kelfoncier : numérise et tient à jour des PLU

Construction

LiTraCon : bétons translucisde grâce à des fibres d'alcool polyvinyliques non tisées incorporées 

Solidia : béton pour réduire le CO²

H3 Dynamics : drônes pour détecter des fissures

Broad Group : Chinois spécialiste des productions modulaires comme Factory OS aux USA ou Ten Fold au Royaume-Uni. En France, XtreeE a mis au point une tête d'impression spécifique pour le béton placée sur un bras robotisé ABB.

Services

Izigloo : numérisation

HouseCanary : prédiction de valeur

MyNotary : augmenter la productivité des notaires

Meero : photographie de biens immobiliers (levée de 4 M€ en juin 2017)

Service "Call to Action" de Facebook

Smartzip : identification des personnes les plus susceptibles de déménager dans un quartier donné

Real Matters : plateforme qui agrège plus de 100 000 experts du secteur immobilier. Introduction à la bourse de Toronto en mai 2017. Valorisation de 650 millions de dollars.

Bienici

Opendoor et Homeloop : achat en moins de 48h

Ubiquity : transfert de titres de propriété par blockchain

Reverse Mortgage Funding et Montivia : la première a levée plus de 200 millions de dolalrs en 2014

Pinpo

Rentify

Rentila : gestion locative

Bnbsitter : service de locations

HostnFly : service pour de la location courte durée

WhyHotel : louer en très courte durée avant la mise en location longue durée pour les immeubles neufs (fonds Vornado)

ChangecCoin racheté par RBnB

Storefront : mise en relation des propriétaires d'espaces commerciaux et de preneurs. Fusion VTS avec Hightower en 2016.

Leverton (Allemagne) spécialisée dans l'extraction des données contenues dans un bail. Idem en France avec Softlaw (5 millions de levés).

SmartRenting : sous location

Construction 

Morphosense : capteurs 3D pour maintenance

Enjo, Hellocasa, Bricool

TravauxLiub

Tolteck : logiciel pour artisans dans la gestion des devis et factures etc

Inch : déclaration de sinistres pour syndic

Chouettecopro

Dronotec

Uptime : détection des pannes pour ascenseurs

Alliance Autodesk et Nutonian

Techniwood : panneaux isolants en bois

Travaux 

Amazon Home Service : pour la rénovation énergétique

IAC, HomeAdvisor et Angie'sList avec 123devis.com, Travaux.com, MyHammer, My Builder, HomeStars

Les erreurs statistiques dans l'immobilier (Les Echos 18 février 2017)

Ville et commerce (Les Echos Octobre 2017)

Plus de propriétaires depuis 50 ans : des effets secondaires défavorables à l'emploi ?

Charles-Marie Chevalier, division Études macroéconomiques, et Raphaël Lardeux, division Redistribution et politiques sociales, Insee

Si le statut de propriétaire est généralement associé à une meilleure situation sur le marché du travail, une augmentation de la densité de propriétaires au niveau local va pourtant de pair avec une hausse du taux de chômage. Ce paradoxe, mis en évidence dans de nombreux travaux, est examiné ici pour la France, où la propriété s’est considérablement développée depuis cinquante ans. Il peut se comprendre comme la résultante de deux effets. D’une part, les propriétaires sont effectivement moins souvent au chômage que les locataires : une plus forte densité de propriétaires joue dès lors mécaniquement à la baisse sur le taux de chômage. D’autre part, une forte densité de propriétaires peut engendrer des tensions sur le marché du logement : ces tensions sont susceptibles de compliquer la recherche d’emploi des chômeurs, par exemple en limitant leurs opportunités de trouver un logement à proximité des offres d’emploi. Les données des recensements successifs de la population entre 1968 et 2011 permettent d’estimer l’ampleur de ces effets pour la France. Il en ressort que le second effet l’emporte sur le premier : en particulier, une hausse de 10 points de la densité de propriétaires au niveau local serait associée à des frictions sur le marché du travail accroissant d’environ 1,3 point le taux de chômage local. La résultante des deux effets serait néanmoins d’ampleur modérée, à hauteur de 0,6 point sur le chômage local.

Etude INSEE n°37 avril 2018

IMMOBILIER : GRANDES VILLES CONTRE CAMPAGNES


Rat des villes, rat des champs. L'opposition entre les tracas des villes et la quiétudes des campagnes remonte à bien longtemps, avant La Fontaine. Le mouvement semble inexorable : rien ne semble freiner la croissance démgraphique des grandes villes au détriment des petites. Pour des raisons évidentes qu'il faut rappeler, la population s'était répartie sur l'ensemble du territoire afin de trouver des terres à cultiver pour s'assurer d'avoir de la nourriture. Avec la mécanisation, plus besoin d'autant de monde dispersé sur un territoire.

L'urbanisation étant un phénomène local, soumis à des réglementations nationales, voire régionales ou municipales, rare sont les opportunités de pouvoir faire un panorama des tendances. Bien sûr les ouvrages emblématiques (Grattes ciels, Musées) sont l'objets d'une bonne couverture mais pas les phénomènes socioéconomiques. Pourquoi les européens construisent-ils encore peu en bois alors qu'ils disposent de grandes fôrets ? Pourquoi les japonais acceptent-ils de vivre dans des surfaces si petites ? Comment loger plus de 11 milliards d'habitants sans détruire la planète ?

L'immobilier, c'est avant tout une maison et une abbération. Une maison pour y vivre et une abbération pour réfléchir. L'ironie est que si Dieu existe, alors c'est qu'il est agent immobilier. Pourquoi avec autant de place dans l'Univers faut-il payer si cher, des années de salaires, pour s'acheter un toit ? 

Si chacun peu comprendre ce qu'est une maison, c'est d'ailleurs l'un des premiers dessins réalisé par les enfants après un bonhomme, pas facile de saisir les subtilités de ces interconnexions avec d'autres phénomènes : techniques, juridiques, fiscaux, économiques et financiers dans un environnement planétaire impacté par la démographie, le climat, l'environnement, la mobilité. Bref si c'est si compliqué qu'on se demande si le Président ou la Présidente de la planète de ne devrait être le Chef de l'Immobilier. Les américains ont même imaginé au moins une fois que le secretaire au logement et au développement urbain deviennent Président en tant que survivant désigné. Confiné en lieu sur en cas d'attentat frappant la totalité de la classe politique américaine lors de certains événéments comme la tenue d'un congrès. The Designated Survivor, Thomas Kirkman, joué par Kieffer Sutherland qui incarne le personnage marquant sont retour après les années de succès de 24h.

Malheureusement, pour parler de l'immobilier il faut des statistiques fiables. Peu de pays en dispose, même la France connaît quelques ratés. C'est dommage, car le meilleur point de départ pour comprendre le secteur c'est d'abort la notion de propriété et donc de cadastre. Ensuite, on verra qui de Nifnif ou de Naf Naf avait raison.

Comme souvent c'est la fiscalité, même dans l'antiquité qui oblige à s'organiser et à créer un cadastre. Connaître l'étendue et la nature des biens de chacun, en faire l'évaluation, se révèle très vite nécessaire afin de répartir équitablement la contribution foncière. Une tablette d'argile datant de 3000 av. J.-C. et donnant le plan coté, la superficie, la description d’un groupe de parcelles, a été retrouvée à Telloh dans le Désert d'Arabie. Nous voyons bien que les pays peu organisés sans candastre comme la Grèce ou des pays africains connaissent des difficulités.

Dès lors qu'apparait la propriété apparait aussi l'injustice. Avec l'arrivée de millions de nouveaux habitants chaque année sur Terre, comment les loger aussi dans les meilleurs "spots", déjà pris, sur la planète ? De quel droit ne pourraient-ils pas y habiter alors que les "héritiers" des pionniers prennent les meilleures places ? Les hollandais ou les japonais ont réussi a construire des systèmes urbains vivables sans places et dans des conditions climatiques difficiles (avancée de la mer pour les holandais, moussons pour les japonais et aucune ressource naturelle pour les deux). Est-il possible de faire le même effort en Afrique, en Océanie ou au Moyen-Orient ?
 
Sentiment d'injustice
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Le PIB des grandes villes occidentales ou d'Asie dépasse largement celui des états les plus pauvres. 
La mobilité
la propriété
la technologie
Parmi les secteurs économiques, l'immobilier est celui qui a pu se passer de modernisation le plus longtemps.



Notes


Bibliographie
Les politiques du logement en France, Jean-Claude Driant, La documentation française, Octobre 2015
Logement le fiasco français, pourquoi est-il si difficile de se loger ? N.Bouzou & Denys Brunel, Eyrolles 2016
Comment la France a tué ses ville, Olivier Razemon, Rue de l'échiquier, Juin 2017
Le capitalisme contre le droit à la ville, Néolibéralisme, urbanisation, résistances, David Harvey, Editions Amsterdam, 2011
Questions urbaines, Guy Burgel, L'Aube 2017
Haussmann, Michel Carmona, Fayard, 2006
L'immobilier demain, Realestech, Robin Rivaton, Dunod, 2018
Immobilier, comment la bulle va se dégonfler ? Christophe Prat, Jean-Luc Buchalet, Eyrolles 2014 
Economie immobilière, Alain Bechade, Richard Malle, Economica 2016
L'Etat, le promoteur, le maire, Julie Pollard, ScPo Les Presses, 2018
Désir de villes, Erik Orsenna et Nicolas Gilsoul, Robert Laffont 2018
Paris 2050, Vincent Callebaut et Caroline Andrieu Millagou, Michel Lafon 20015
Le temps de la métropole, Paul Veyrmeylen, L'Harmattan 2014

Films 
99 Homes
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